小区停车为啥成物业常见纠纷思维导图

如何避免物业纠纷

近年来，业主与开发商、业主与物业公司之间常因小区停车问题发生纠纷，矛盾主要集中在车库出售、出租、停车位收费等。昨天，记者就小区停车位权属问题及业主反映的其他问题，专访了包河区法院民一庭法官丁雷，进行法律方面的探讨。

近日，包河区法院审理了一起小区停车位纠纷案件。合肥某小区物业公司划分停车位后，将车位租给小区外面的人停车，还用锁将车位锁上，业委会一怒之下将物业公司告上了法庭。

原告认为，车位应首先保证小区业主所需，租房的人多，车子占用了很多停车位，物业公司私自将车位出租给非业主，搞得本小区居民无处停车，损害了业主们的利益。

物业公司则认为，业主加上租户汽车有700多辆，而小区固定停车位只有300多个，远远不能满足停车需求。如果外来租户都没地方停车，也会引发一系列矛盾和纠纷。因此物业公司自行在其他空地上划出一片停车位，并在上面安装车锁。现在小区正在增设停车位，等车位划好后，停车难问题就会得到缓解。

法院经审理认为，根据物权法规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。物业公司自行划出一片停车位并安装车锁的行为，实际上侵犯了广大业主的公共利益，依法应当承担侵权责任。

那么，小区的停车位到底属于谁，开发商或物业公司有权出售、出租车位吗?物业公司能随意提高管理费吗?针对大家关心的停车位权属等问题，丁法官为我们一一解答。

判断小区车位属于业主还是开发商，一般看开发商的房屋售价中是否将车位的建设成本纳入进去。如果没有纳入，开发商享有所有权。已经摊入售房成本的应当归属全体业主所有。

具体而言，地上车位占用的是全体业主的公摊面积，应属于业主的共有设施，车位归业主共有，开发商或者物业管理公司无权对外销售。而如果属于地下人防、消防工程范围，就应当看开发商是否将地下建筑物价格摊入售房成本。只有开发商自行出资修建的地下停车库、车位，才有权销售。

一般业主不具备建筑、审计方面的专业知识，须由专业人员根据建筑成本构成因素加以确定。消费者可以先将购房资料收集齐全，并咨询建筑方面的专家需要哪些证明资料。然后对周边同类建筑小区商品房的售价情况进行对比，委托业委会与开发商、物业沟通谈判，也可委托有资质的鉴定机构鉴定房屋价格构成，确定开发商是否已将地下建筑摊入售房成本。

优先购买权或租赁权是建立在特定法律关系的保护基础上的，并非以距离远近确立。楼前地上停车位其实是全体区分所有权人共有部位的组成部分。当然，将楼前停车位或者绿地给距离最近的业主使用，无论作为开发商的售房策略，还是物业公司的管理手段，都有一定的合理性和可行性。如果通过公开宣传、公示等方式向业主说明，并且不侵犯其他业主合法利益，相信会得到广大业主的认可和配合。

小区停车方式有定位停车、不定位停车或者两种方式结合运用。定位停车一般是在车辆进出不频繁时，当停车位紧张且进出车辆不断增多流量增大时，不定位停车更有利于提高周转率。如果之前经营方没有与业主签订定位停车协议，物业公司采取不定位停车的措施应当认定是合理的，符合促进经营运转的发展要求，也是今后发展的趋势之一。

有的小区业主交了一次性管理费，买断了车位，但得看业主交的是永久性管理费，还是只针对某个时段的管理费。如果是永久性的，则无需补交管理费，物业公司应当履行合约。如果业主只是交纳了某个时段的管理费，既然管理费提价是市场调节的结果，随行就市是一般的交易法则。业主也不能例外，在新的时段当然应当按照新的标准交纳管理费。

原则上，停车场经营方应当按照政府指导价格收取定位费。但当定位选择紧缺时，按照市场供需法则，对位置较突出的车位收取的费用，应当允许一定幅度的上扬，但不应过分高于政府指导价，整个小区的平均收费标准也应与政府指导价相当。

如果开发商出售的车位价格偏高，必然会遭到业主抵制，但并不代表开发商可以随意向小区外的单位、个人处置车位。至于是卖是租，应努力双赢，开发商收回投资成本，业主则有车位使用。这就需要开发商根据市场承受能力制定营销方案，也可以销售和出租相结合，以实现利益最大化。在鼓励业主购买固定停车位的同时，将剩余车位租给业主使用。