一房二卖，房屋究竟归谁所有思维导图

王某、许某夫妻二人于2010年6月17日以70万元的价格购得市区内房屋一套；后因女儿上学不方便，遂决定将该房屋出售。

2013年2月3日，在丈夫王某出差期间，本市袁某经人介绍找到许某，以80万元价格买下房屋，并签订了房屋买卖合同。次日，袁某将80万元转至许某账户，但一直未办理过户手续。王某出差归来，得知该房屋价格已经上涨，遂找到袁某，要求其加价15万，但袁某不同意。此后，王某又以95万元的价格将房屋出售给了第三人李某，并办理了过户手续。袁某得知该情况后，遂向法院提起诉讼，请求法院确认其与许某签订的房屋买卖合同有效，王某与第三人李某签订的房屋买卖合同无效。

袁某虽向许某交付了购房款，但房屋未办理过户登记手续，因此并不享有该房屋所有权；第三人李某与王某签订的房屋买卖合同有效，李某实际交付购房款并已办理过户登记手续，依法享有该房屋的所有权；许某的行为虽系无权处分，但房屋买卖合同应为有效，许某应当向袁某承担违约责任。

1、根据相关规定，“一房二卖”应当根据登记公示、占有、价款交付以及合同成立时间等因素综合确定房屋所有权的归属。交付购房款并已办理过户登记手续的善意第三人，先于交付购房款但未实际办理过户登记手续的购房人取得房屋的所有权。

2、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人的无权处分行为并不导致合同无效，无权处分若致使买卖对象的所有权不能转移，买受人则可以要求出卖人承担违约责任。

3、本案袁某虽然无法取得诉争房屋所有权，但有权要求许某返还已付购房款并承担赔偿损失等违约责任。

[1]《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条