因房价上涨预解除合同 违约金请先拿来思维导图

2009年11月12日，谭某通过中介公司与刘某达成《房产买卖契约》，约定由谭某以人民币56万元整的价格购买刘某位于海口某小区的一处尚未取得房产证的房产。合同签订后，原告于2009年11月7日、2009年11月12日分别支付购买上述房产的定金人民币壹万元、伍万元，共计人民币陆万元整。因受海南省建设国际旅游岛的影响，海口的房产迅速飞涨，刘某反悔，欲解除合同，谭某数次向其了解上述房产办理房产证的情况并表示愿意尽快付清购房款，均遭到无理拒绝告知和接收。迫于无奈，谭某委托李武平律师通过法律途径解决。李律师在接受代理后，通过调查取证、发送律师函、起诉、多方调解的方式，最终使双方达成和解，2010年7月谭某取得10多万元的赔偿。

1、没有房产证的房产转让合同是否有效?

2、本案中，谭某是否可以主张刘某继续履行合同?

1、经过到房产局调查取证，虽然该处房产在转让是尚未取得房产证，但是在转让后已经办理房屋产权登记，因此，该《房产买卖契约》应为有效合同。

2、有效合同对双方都有约束力，合同双方都必须遵照履行，反之，构成违约，应当赔偿守约方损失，包括房产增值部分的损失。

3、2009年11月12日，谭某、刘某签订的《房产买卖契约》系合法有效的房屋买卖合同，双方都应遵照履行;

4、到海口市房屋档案馆查询后获知，某小区 2期49栋A302房的房产已于2009年12月11日办理房屋产权登记到刘某的名下。根据《房产买卖契约》第二条的约定，谭某向刘某支付购房款人民币叁拾万元整给你的条件已经成就，刘某请在接到本函后三日内立即提供刘某的银行帐号给谭某女士，以便其向刘某支付购房款人民币叁拾万元整。

5、刘某尽快依照合同约定积极履行合同义务，反之，谭某女士保留诉讼维权的权利，造成的损失(含交通费、公证费、广告费、提存费、律师费用、保全费用、诉讼费用)由刘某承担赔偿责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”