无房本交易谨防一屋多卖 律师：协议尽量写完备思维导图

无产权证新房遭抛售

新政后，中介市场也受到冲击，在亚运村某新楼盘门口，中介就地摆出房源，其中大部分是该楼盘的房源。中介人员告诉记者，这个楼盘是现房，2009年12月开盘，到今年3月已经卖完了。但是现在很多业主都在往外卖房，他们的手中收集了这个楼盘大量的房源，从60平米一居到88-130平米的两居不等。由于才收房不久，拿到房产证的业主并不多。

记者询问中介，没有房产证能否交易过户。中介人员表示，买卖双方先签订一个买卖合同，付一笔首付或者定金给业主，待房产证下来再进行网签、过户等手续，办理过程与二手房过户手续是一样的。如果原来的房子有贷款，必须先还贷再卖。如果购房者要贷款，也得在房子还完贷款解押后才能重新办理。

据我爱我家副总裁胡景晖介绍，新政之前，房地产市场投资性需求占比很重，每个新盘项目都会有这样的房源。“暂时没有产权的房产一般以比市场价低5%-10%的价格挂出来。”北京中原地产研究部张大伟表示，市场好的时候，暂时没有产权的房子也很好卖，因为房子供不应求，如果地段、户型各方面都比较好，价格又比市场价偏低，购房者可能会忽视交易的风险，来买这类房源。

购房者风险巨大

张大伟表示，房子拿到产权证才能交易，没有拿到产权证就卖给购房者只能算远期交易，产权证到手后才能生效。由于购房者看不到房产证，不清楚房子的具体情况，因此也有可能卖主一房N卖，购房者交了钱，却买不到房子，其中的风险巨大。

陶小姐从去年3、4月份就开始陆陆续续地看房子。由于一直没碰到合适的，所以也就错过了最好的时机。2009年5月，她在东四环看中了一套80多平米的两居室，室内格局很好，东西通透，社区也很大，但要到2009年9月份房产证才下来。该房子的业主是个炒房客，他在一个单元里一起买了两套，一套已经卖出去了，而另一套也正在出售过程中。陶小姐特别喜欢这个房子，就与卖主签订了买卖合同，并给房主付了全款。为了降低风险，陶小姐与卖主一起到公证处进行了公证，由陶小姐代替房主将这套房子的房产证办下来，尽快过户。

虽然付完全款并拿到了房子的所有钥匙，但在交易后的一个月，陶小姐每天提心吊胆的，害怕卖主变卦，而自己把钱都给了房主，手中却没有任何可以保护自己权益的东西。还好房主比较讲信用，房本下来以后，与陶小姐一起办完过户后，陶小姐才算安下心来。“当时胆子太大了，现在想想都后怕，以我的经历来看，我奉劝所有购房人，尽量不要买还没有产权的房子，当初我拿手中的钱可选择面也很广。”陶小姐说。

事实上，在房价上涨的过程中，二手房卖主毁约的情况屡见不鲜，毁约购房者还能要回定金和一定的补偿，而在没有房产证和网签的情况下，卖主毁约的成本更低。

- 律师建议

协议尽量写完备

如果真的要买这类房子，北京问天律师事务所律师李雪森建议，首先是一定要到物业或开发商那里核实卖方情况。其次，为了保护自身的权益，要加大违约责任，如双倍返还定金，协议虽然不一定会有什么效力，但是写得完备一些，可以给卖主压力。为了能安全过户，最好约定过户日期，把交易办下来。

李雪森表示，从传统的意义上来讲，除了开发商卖期房外，有产权证的房屋才能买卖。没有产权的二手房交易，可以判定为无效合同，不受法律保护。但是法律界又有另一解释，虽然产权证还没有下来，但双方签订的买卖合同，是双方利益的表达，如果没有重大的违法行为，也是有效的，必须履行的。对于合同的有效无效，要看法官的具体裁判。

李律师建议，买没有产权证的房子，本身是一种有瑕疵的交易，无法全部规避风险。既然购房者选择这样暂时还没有产权证的房子，那就要承受这其中的风险，不像有产权证的房屋交易保护购房者权益那么地完整。如果发生违约，至少要保证已付给卖主资金的安全。