百万房产纠纷 乔红霞再陷“官司门”思维导图

“我2002年投资联建的一处房产，在等待交钥匙、办房产证的过程中，却被甲方省残联于2002年11月18日卖给了赛亚公司，也就是当年我被青岛公安带走的两个月后。”据乔红霞介绍，2002年年初，她与青岛澳柯玛集团销售公司互诉的经济纠纷，经甘肃省高级人民法院终审裁定，以其胜诉并得到对方1500余万元的经济赔偿而告一段落。但当时乔经营的甘肃海欣工贸有限公司，生意一度陷入谷底。再度让公司正常运转起来，成为乔考虑的首要。

在朋友的介绍下，乔红霞认识了鲁宏伟，而鲁当时正在和甘肃省残联联建一个项目——投资632.5万元开发省残联综合楼一楼(面积1150平方米)。但鲁在出资120万元后，却因银行贷款没有下来而使项目搁置下来。这时，鲁和乔通过多次协商，最终双方决定以合作的形式共同完成这项投资。

“毕竟，这个项目的良好收效是可以预见的。当时我们商定，以我为主和省残联签订联建合同，鲁120万元的出资归于我们这方的投资，这笔款以后按比例进行分成。同时我考虑到青岛方面的官司还没有完全结束，为了避免麻烦，委托我的表弟贾喜财在合同书上签了字。此外按照省残联‘联建应和建设进度相符’的要求，合同签订日期被提前到了‘2000年10月18日’(实际时间为2002年3月底)。”乔红霞介绍，合同顺利签订之后，她先后出资311.5万元支付给省残联，加上鲁的120万元，已如约履行了其97%的义务(合同总价款的68%)，随后就等省残联给他们办好产权证、交钥匙给房子(按照合同约定，省残联应在一个多月后的2002年5月15日交房、2002年6月30日给乔办好产权证)，再付余款。

可是天有不测风云。2002年4月9日，青岛市中级人民法院以涉嫌合同诈骗为由，将乔红霞移送青岛市公安局进行刑事侦查，青岛警方遂于9月3日从兰州带走了乔，青岛检方也于同年11月5日批捕了她，后向青岛中院提起公诉。2007年6月14日，青岛市公安局给出“取保候审期间届满”的理由后，解除了对乔红霞的人身限制，乔随之在被“监禁”了4年零9个多月后恢复了自由之身。然而，重获自由的轻松愉悦并没在她身上停驻许久。

“我出资买的房产，岂能‘一女两嫁’卖给别人？！那可是我的身家性命呀！”然而在重证据的法律面前，仅有怒气显然行不通——如何证明是自己的合法所得，怎样取得相应证据等等难题，随之全部摆在了乔红霞的面前。

“我所面临的第一个难题，就是要合伙人鲁宏伟证实，我方所出资金是431.5万元。但是，在我回到兰州之前，鲁已病世。”乔说，为此，她找到省残联办公室主任陈某某(签订合同的经办人)，要求对联建事宜给一个说法。陈当时表态：残联可以将乔方投资的联建款分几次退还。同时以“理事长决定的”为由，拒绝了乔提出的投资回报要求。

无奈之下，乔提出写个证明，按事实表明当时怎样签约、如何付款的。次日，经省残联理事长同意，乔拿到了这一证明。随后，乔直奔天津，找到天津市第二中级人民法院当时的负责人，几经周折复印出鲁宏伟接受青岛公安询问时的笔录。这份笔录详细记录了乔红霞方和省残联合同形成的过程和付款情况。

“笔录强有力地说明120万元就是联建款。而残联的态度非常明显，就是想退给投资款本金来打发我。但我多年来几百万元的投资，怎么说退就能退呢？他们的态度，一下子把我逼上了诉讼之路。”2007年11月12日，乔一纸诉状起诉到兰州市中级人民法院。

2008年9月8日，兰州市中院经审理在认定了乔红霞为本案的适格主体后，认为乔按合同约定向被告省残联支付了约占总投资额70%的房款431.5万元，履行了合同义务，其有权取得合同的对价。被告应按合同向乔交付房屋并办理产权证书，并承担占用乔红霞联建款311.5万元期间的利息。并据此做出一审判决：被告省残联与第三人赛亚公司签订的合同无效，被告在60日内给乔红霞办理产权证、赛亚公司在60日内将房产腾交给原告，被告支付原告311.5万元利息；乔红霞在收到产权证后30天内，向被告支付下剩联建款321万元。同时驳回了乔红霞、贾喜财的其他诉讼请求。

然而，这一判决无疑超出了原告、被告以及第三人的心理预期，三方均提出上诉。而案子经甘肃省高级人民法院几次开庭质证后，各方争议的焦点逐渐显现出来：乔红霞是不是本案的适格主体，当初联建合同上签字的并非乔本人，而是其表弟；乔方支付的431.5万元有没有法律依据，尤其是其中鲁宏伟当初付款120万元时，其用途上写的是“借款”而非“联建”款(且这120万元已归还给了鲁)，换句话说，若没这120万元就达不到70%的支付额，乔红霞在履行合同时就属于违约；省残联是依法解除了和贾喜财的联建合同后才与赛亚签约的，还是“一女同时二嫁”？赛亚公司在签合同前知不知道该房产已卖给了乔红霞方，是属于善意购买还是恶意购买，而前者依法属合法产权人，后者则将承担相应的法律责任，不仅要腾交房产还将赔偿由此而产生的经济损失。

以上焦点，就其实质归纳起来涉及两个方面：鲁宏伟给付120万元的定性问题，以及省残联与赛亚公司的合同是否有效，也就是说赛亚是善意取得还是恶意串通。对此，省残联在出具了当时转账支票上注明的用途为“借款”后认为：120万元不应在联建款之列。此外，其已于2002年11月19日在报纸上刊登公告，解除了和乔方的联建合同后，同时，在前一天与赛亚公司签订了联建合同。

赛亚公司则坚持认为：转让协议贾喜财方虽未签字，但却证明贾喜财方确实有转让的真实意思表达，以此说明他与残联的合同是有效合同。对此，乔出具了省残联“贾喜财方给我会先后支付联建款431.5万元(其中包括已经退回鲁宏伟的120万元)”证明等证据后认为：乔方已按约履行了义务。

对于这起由房屋买卖合同而引发的纠纷，中国社会科学院法学所研究员、博士生导师、中国法学会学术委员会主任王家福，中国政法大学终身教授、博士生导师、中国法学会学术委员会副主任陈光中，中国人民大学法学院教授、博士生导师、中国民事诉讼法学研究会会长陈桂明经论证后认为：“省残联单方解除合同无效，与赛亚公司签订合同属恶意串通”：首先，在乔红霞已付款431.5万元,即履行完先期付款义务的前提下，省残联不但按约没有交付房屋，反而单方解除合同，并登报公告，是没有法律根据的。此外，该公告登报时间是2002年11月19日，但省残联却于之前一天与赛亚公司签订合同。据此，省残联是与他人签订合同在先，公告在后。这也就意味着：公告本身并不是省残联在解除合同之前，通知或征求乔红霞方的意见，而仅仅是省残联单方面解除合同后，向社会和乔红霞作的声明而已。其次，第三人赛亚公司提交的仅有省残联法定代表人朱雪明单方签字的“房地产投资转让合同书”，不仅不能证明乔方同意将该房产转让给赛亚公司；相反由此充分证明：赛亚公司在与省残联签订合同前，已明知省残联将该房屋卖给了乔红霞。赛亚公司在明知该房屋已卖给乔红霞后，在未与乔红霞方达成转让协议的情况下，直接就该房屋与省残联签订买卖合同，属于恶意串通。

对此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”。

另外，青岛公安局于2002年11月14日之前，曾两次前往省残联欲查封此房屋，因省残联拒绝签收查封令，青岛公安局只好到房地产交易中心解决问题。此外，省残联向法庭提交的青岛公安局查封、扣押文书证明：青岛公安局于2002年11月14日查封了该房屋，并于2002年11月18日通知了被告。而被告却在当天(即2002年11月18日)，又与赛亚公司签订合同，将该房屋卖给赛亚公司。据此，省残联存在规避法律之嫌。而我国《城市房地产管理法》第三十八条规定，被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房产不得转让。

据悉，为了保证该案的公正公平，乔红霞现已申请省法院将此案提交审委会讨论，并依法邀请甘肃省人民检察院派员列席。法院有关领导已同意了这一申请。