因房贷新政导致的退房和退定金分析思维导图

逾期交房 可解除购房合同

现在，前两轮政策调控下引发的纠纷已陆续下了判决，法院内部统一了认识，双方约定以贷款方式支付房款，在合同履行过程中，因国家房贷政策调整导致首付比例提高，超出购房者预算无法履约，或无法获得贷款的，如双方无特别约定需一次性付款的，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第23条的规定，认定房贷政策调整属于“不可归责于当事人双方的事由”，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。二手房买卖合同纠纷参照该规定予以认定。

但是，在三个商品房买卖纠纷中，案情都是颁布了异地置业者停贷政策之后购买的房屋，当时开发商答复购房者可以贷到款，而后来却贷不到，开发商否认当时的承诺，认为国家颁布政策在先，购房者购房在后，不能以出现国家政策贷不到款而退房。在最近接到的咨询中，包括在二手房合同的履行过程中，也有很多类似的情况，虽然已颁布国家房贷新政，但受中介或开发商的误导，以为可以通过变通方式贷到款，但最终没有贷到的，购房者不知是否能以政策原因解除合同要求返还交纳的房款。

笔者认为，买卖双方在签订认购书或买卖合同前已颁布了国家房贷政策，双方约定买方以贷款方式支付房款，说明卖方同意买方以贷款方式付款。签订认购书或买卖合同之后因为房贷政策原因贷不到款无法继续履行合同的，就不是买方的单方责任，应该视为不可归责于双方当事人的原因。

以下是笔者代理购房者近日在东莞开庭的异地置业者因贷不到款退房案中当庭发表的代理意见(笔者注：原告为购房者即买受人，被告为开发商即出卖人)。

商品房认购书是商品房买卖双方在签署预售合同或现售合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除买方以外的第三人，买方则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。认购书与正式买卖合同的关系为预约合同与本合同的关系。预约合同最突出的特征在于，它约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。

最高法院民一庭认为：该条将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定名为预约实为本约，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容;二是出卖人已按约定收取购房款(既应包括全款，也应包括部分购房款)。认购书被认定为本约，除合同条款齐备外，还应具备合同实际履行条件。

基于以上分析，我们认为涉案《认购书》尚不符合转化为商品房买卖合同的条件，也即认购书本身尚属于预约合同，并非已成为本合同的商品房买卖合同。

首先，本案所涉认购书在类型上属于将行谈判的预约，是因存在事实或法律上的障碍、暂时无法订定主契约，缔约双方为订立主契约而事先约定的程序，对当事人加以拘束，法律标的是即将举行的谈判，当事人有义务提出缔结主契约的要约并为此磋商。如果当事人诚实信用地进行谈判以后仍然不能达成本约或是非归责于谈判双方的事由造成不能达成本约，则谈判的任何一方均不受合同的约束。本案中，房地产的价款高达893062元，原告作为买方选择的付款方式是向银行借款方式付款。原告根据认购书的约定向被告支付了3万元定金后。

2010年4月17日，国家颁布了“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”的房贷政策。而作为买方的原告系深圳户籍人士，未在东莞市缴纳社会保险，也不能提供东莞市纳税证明。根据国家信贷政策，银行不能向原告提供贷款，以致由于出现不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的事实。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

被告在收到原告于2010年11月11日发出的《解约通知函》后，于2010年11月16日向原告发出了《关于解约通知函的复函》，其中提出“因为双方签订认购书在该政策出台之后，故以此为由提出解约不能成立。”本案的争议焦点在于涉案认购书签订于国家房贷调整政策出台之后，是否能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，以“不可归责于当事人双方的事由”，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

本案的《认购书》签订于2010年10月24日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”的政策是于4月17日颁布的，原告与被告签订认购书的时间在国家颁布新的房贷政策之后。原告在签订认购书前向被告的工作人员咨询，得到的答复是原告的条件可以向银行贷到款，因此，在确信能够获得贷款的情况下，原告才与被告签订了《认购书》，并当场支付3万元定金。试想，在信息不对等的情况下，原告作为一个普通的购房者，若不是得到被告工作人员的肯定答复，又怎会自愿签订明显实现不了的约定的以贷款方式付款的认购书，并交纳3万元作为订立商品房买卖合同的担保?这不符合逻辑推理和日常生活经验法则!如果被告明知原告的条件无法获得贷款，还同意其以银行按揭贷款方式支付房款，被告的行为属于欺诈行为，应当承担相应的法律责任。如果被告在不明知原告的条件无法获得贷款的情况下与原告签订了认购书，那么则属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定的“不可归责于当事人双方的事由”。

综上，因新“国十条”即房贷政策调整导致无法获得贷款的，无法继续与被告蹉商签订商品房买卖合同，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条的规定。无论房贷政策的颁布是在签订认购书之前还是认购书之后，完全可归为“不可归责于当事人双方的事由”，出卖人应当将收受的定金返还买受人。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十三条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。