遇新政购房者要求开发商退款律师定金应返还思维导图

高女士的老家在黑龙江，10多年前她和丈夫就来到大连打工，一直在金州租房住。生活上，高女士一家一直省吃俭用，而他们的最大心愿就是能攒钱在这个城市买套自己的房子，拥有“立足之地”。半个月前，她的愿望“实现”了。

“4月15日，我在金州一个楼盘看中了一套房子，80平方米，总价格46.3万元。”当时接待高女士的是一位姓张的售楼人员，高女士告诉对方，自己户口在老家，这是首次购房。这位姓张的售楼员告诉她，按照她的情况可以做到首付2成，贷款8成。“我一算，这样首付只要10万元就足够了，特别高兴。”于是高女士当天就交纳了1万元定金，并签订了房屋认购书。

不料，就在她签订认购书之后两天，国务院相继出台遏制房价过快上涨的政策，政策对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。4月22日，当高女士带着两成首付款来到售楼处时，对方答复说贷款可能办不下来了。“我一下慌了神，让我一下拿40多万元，我根本拿不出来。于是我提出不买了，可是售楼处告诉我，这样就算我违约，1万元定金也不能退了。”

高女士认为，国家的房贷政策突然出现了调整，这让自己措手不及，而且她也根本没有能力全款买房。“这种情况应该属于不可抗力，既然无法贷款了，我提出退房，不应该算违约啊!”高女士这几天很上火，她说自己打工攒钱挺不容易的，如果这1万元钱定金不能退，她实在无法接受。

昨日下午，记者与该楼盘售楼员张某取得了联系。记者表明采访意图后，张某表示，国家政策出现调整，并非地产商的过错，因此高女士的退房要求他们不接受。“其实政策要求的条件都是可以变通的，他们完全可以自己找熟人，开出需要的证明，不就可以正常贷款了吗?”张某表示。记者询问她这种说法是不是让高女士开假证明，张某明确回答是。她还表示，有的客户就正在这样“运作”。

采访中张某还表示，现在这种情况下，新政策刚刚实行，完全可以打“擦边球”。“我们的意思是，让她先正常办理，真的办理不了贷款再想别的办法。”记者追问如果就是办不下来怎么办，张某表示那就需要高女士自己找下家“接盘”，把房屋转卖出去，售楼处可以宽限时间，并给他们办理手续。

国家房贷政策发生重大变化，显然会影响一部分购房者，各大网站和论坛上，关于此事的讨论也非常多。正在办理贷款手续的购房者，如果因为新政策的实施而无法正常贷款买房，到底算不算违约呢?很多人对此非常关心。记者就高女士遇到的问题也进行了采访。我市一房地产开发公司负责人就表示，他们在处理类似情况时，会将定金返还，对购房者不按照违约处理。

大连市律师网的马文龙律师表示，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第26条规定，合同成立后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况，确定是否变更或者解除合同。

马律师认为，高女士没能力支付全款，如果在这种情况下开发商执意要求高女士承担违约责任，显然有失公平。“开发商应该根据情势变更原则处理，退还定金。”马律师说。

[1]《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十六条