开发商延迟交付房屋并延迟办理产证，是否承担双重违约金思维导图

开发商应全面承担商品房逾期交付的违约责任──杨青等与上海振川物业有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

房地产开发商与业主间因延迟交付实物房屋和房屋权利所致的纠纷，一直是商品房预售合同纠纷涉讼的主要原因。对于如何确定开发商的违约责任，审判实践中适用法律不尽统一。本案在此类案件中较具典型性，其处理结果对审理此类案件具有一定的借鉴作用。

2002年12月12日，杨青、刘勇(以下简称杨青等)与上海振川物业有限公司(以下简称振川公司)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由杨青等以人民币571,483元的价格购买由振川公司开发的坐落于浦东新区孙桥路238弄《黄浦花园》239号商品房。并约定，振川公司应于2003年1月30日前将房屋交付给杨青等，逾期未交，则按已付房款的每日万分之一支付违约金;同时，振川公司承诺在2003年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(简称大产证)，并于此后的40日内办理该房屋的房地产权利过户手续(简称小产证)。如振川公司到时不能取得大产证，杨青等有权单方面解除合同等。合同签订后，杨青等付清了全部房款。振川公司则因其未能于2003年月1月30日将房屋交付给业主使用，向业主支付了部分违约金。但因振川公司至今仍未交房，遂致诉讼。杨青等诉请判令：(1)振川公司立即为其所购房屋办理小产证;(2)振川公司按其已付房款的每日万分之一支付自2003年1月31日起至实际交房之日止的违约金;(3)振川公司按已付房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付自2003年8月10日起至杨青等取得小产证日止的违约金;(4)振川公司承担40元的工商档案查询费用。一审判决支持杨青等的部分诉讼请求。振川公司不服，提出上诉，二审维持了一审判决。

一、上海振川物业有限公司应于判决生效之日起十日内，向杨青、刘勇支付逾期交房(实物交付)违约金(自2003年1月31日起，至2003年8月9日止按杨青、刘勇已付购房款总额日万分之一计算);

二、上海振川物业有限公司应于判决生效之日起十日内，向杨青、刘勇支付逾期交房(权利交付)违约金(自2003年8月10日起，至上海振川物业有限公司向杨青、刘勇发出可办理房屋小产证的通知日止，按杨青、刘勇已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算);(上述两项应支付款项中应扣除上海振川物业有限公司已支付杨青、刘勇的违约金人民币10,024.69元);

三、上海振川物业有限公司应于判决生效之日起十日内给付杨青、刘勇人民币40元;

四、杨青、刘勇的其他诉讼请求不予支持。

一、振川公司应同时承担逾期交付实物房屋和逾期交付房屋权利的违约责任。

依据合同约定，在振川公司未能按期取得大产证时，杨青等有权解除合同，并由振川公司承担赔偿损失的责任。现杨青等放弃解除合同权利的行使，是否就意味着其不再享有违约赔偿请求权?对此，亦有两种观点。一种观点认为，杨青等放弃了解除合同权的行使，应视为其放弃了向振川公司主张承担违约责任的权利。故此后其可以要求继续履行合同，但不能以双方对违约责任没有约定为由，主张参照法定违约金计算标准来计算违约金。另一种观点则认为，解除权是一种形成权，仅以权利人单方的意思表示即可使民事法律关系发生、变更或消灭，权利人有权单方选择放弃。而且，解除权与债权请求权属于两个不同性质的权利。解除权并非违约责任的承担方式，其目的在于尽早结束效率低下、不稳定的合同关系，以避免损失的进一步扩大，而并非在于补偿因违约所致的损失，其本身也无法达到补偿损失的目的。因此，放弃约定的解除权也并不意味着放弃追究违约责任。故本案中杨青等虽放弃了解除权，但其仍然有权依据合同约定行使债权请求权，要求振川公司承担违反合同义务的违约责任。本案的处理采用了第二种观点。

对于振川公司未交付实物房屋的违约责任，双方在合同中已有约定,振川公司应按约支付。但对于振川公司未交付房屋权利的违约金的计算标准，双方在合同中未作约定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

裁判文书案号：(2004)沪一中民二(民)终字第385号

合议庭组成人员：审判长徐恢，代理审判员彭坚、方芳(主审)