先租后售的法律风险与防范思维导图

查看详情

核心内容：对于潜在购房者来说，先租后售即可观察房屋质量，又可减少分期付款或按揭的利息。对于开发商来说，可以回笼资金。但先租后售会产生法律风险与责任吗？下面树图网小编为您详细介绍。

树图思维导图提供先租后售的法律风险与防范在线思维导图免费制作，点击“编辑”按钮，可对先租后售的法律风险与防范进行在线思维导图编辑，本思维导图属于思维导图模板主题，文件编号是：d9b1781fa3b4eb08915acca0eae9e126

思维导图大纲

先租后售的法律风险与防范思维导图模板大纲

所谓先租后售(以租带售)的方式，就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，若在合同期内购买所租的房屋，开发商即以约定的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部产权；如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可作为房产开发商收取的房租。

采取这种促销方式，对潜在购房者来说，可以通过先租后售获得观察房屋质量的时间，而一旦买下所租房屋，先期所付的租金可以转为购房款，相当于分期付款，但又比分期付款或银行按揭方式少了不少的利息，因此比较实惠。对于开发商来说，如果有闲置的房屋，可以利用起来回笼资金，变包袱为财富。

(1)先租后售促销方式的采用前提

有关先租后售的操作规范还没有全国性的法律法规。但根据《上海市新建外销商品房先租后售的试行办法》和《上海市房屋先租后售试行办法》，新建商品房或存量商品房的先租后售需要以房地产开发经营企业已经过初始登记并取得了房地产权证书为前提。可见，由于相关法律法规的空缺，如果开发商对尚未办理《房地产权证》的商品房以先租后售的方式进行促销的，一旦发生纠纷，法院会如何处理还很难说。

(2)先租后售协议的备案登记

商品房先租后售合同目前在登记备案上存在政策不明朗的情况，但建议通过租赁合同的名义登记备案。

《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限，租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其它权利义务，并向房屋管理部门登记备案”。

《上海市房屋先租后售试行办法》第5条也规定了房屋租赁合同签订后的15天内，房屋业主与承租人应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心办理房屋租赁登记备案，取得《上海市房屋租赁证》。虽是明文规定，但这种登记备案制度并不能归结为租赁合同生效的必要条件，因为依据《合同法解释》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”

而在现实中，许多民间的租赁合同也确实没有进行登记，出于维护交易稳定的需要，不能简单将未经登记备案的合同视作无效合同不予保护。所以，即使开发商与潜在购房者间的先租后售协议未经登记备案，合同双方也不能借此宣称合同无效而规避违约的责任。

但是，由于先租后售协议的标的价值大，涉及时间长，因此还是建议双方进行登记备案，一旦发生纠纷，更有利于责任的确定与问题的解决。