卖旧房买新房 购房者需要警惕交易的风险思维导图

“真是倒霉透了，我被这个下家害惨了!”换房大计进行到一半不幸搁浅，市民张先生郁闷坏了。

张先生在夫子庙有套住房，60平方米，两室一厅。因为房龄较老，户型陈旧，张先生一直想把这套房子卖了，换一套大点的新房。春节后，他开始四处看房，同时将旧房挂到中介出售。

上个月，上家和下家都找到了。上家陈老先生，想出售江宁一套新房;下家姓季，是个刚工作的小伙子，想购买张先生的旧房。张先生分别与两人达成协议——以75万的价格将旧房卖给小季，再以150万的价格买进老陈的新房。小季向张先生支付了2万元定金，张先生向老陈支付了5万元定金。

老陈的房子还有贷款没还清，房产证也未办好，他希望张先生帮他还清贷款，以便于办理产权证，解除抵押，然后再进行二手房交易。张先生同意，因为尽管手续很繁琐，但老陈出的总价还算公道。还贷的钱从哪来呢?他的打算是，申请一部分贷款，再加上小季支付的旧房房款，基本就能应付了。为了不耽误事儿，张先生与小季约定4月15日之前签约付款，与老陈约定4月20日之前办妥银行贷款的所有手续。

计划衔接得很好，实施却遇到了问题。最近的房产新政，显然震撼到了小季，他联系张先生，表示愿意放弃定金，不买房了。雪上加霜的是，张先生接到银行通知：因房贷收紧，贷款暂时无法下发。张先生急坏了，两头都落空，哪有钱帮老陈还贷啊，违约是肯定的了!

江苏金长城律师事务所的王健律师接受采访时表示，“卖旧买新”的市民处于两笔房产交易的“夹心层”，因此更容易遭遇风险，一般来说，他们最害怕的意外状态就是下家毁约。那么如何规避这种风险呢?王律师认为，跟下家签约时必须把“一些话”说清楚，如“我卖房是为了筹钱买新房，你必须按照合同约定及时支付房款，如果你违约，给我造成损失，是要承担责任的”，当然，口头说是没用的，必须用规范的语言写进合同，如此一来，连环交易就有保障了。可张先生跟小季之间并没有这样的约定。现在小季违约，他只能选择两种“处罚”方式，一是不予返还定金，二是要求小季承担他的“实际损失”。王律师认为，张先生因小季违约，无法履行与上家的买卖合同，从而向上家支付违约金，实际上发生了损失，应当可以向小季追偿。但实践中，法院认定的“实际损失”一般只包括利息损失、涨价差额等等，因此，张先生的维权还是存在风险的。