以案释法：未履行催告程序 不享有合同解除权思维导图

2009年5月28日，买方王先生和卖方李先生签订《房地产买卖合同》一份，约定买方王先生以67万的价格购买卖方李先生位于听潮路的某套房屋。预付定金5万元，若买方违约，则王先生无权要求返还定金，若卖方违约，则李先生应当双方返还定金。

法庭认为双方签订的《房地产买卖合同》真实有效。根据《合同法》第九十四条第三款的规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，则当事人享有解除权。买方王先生按照合同约定支付了定金并将房款转交于中介公司，已经全面履行了合同义务，故卖方不享有合同解除权，并已经构成了违约。双方约定了定金作为职务履行的担保，应当适用定金罚则，判决卖方李先生双倍返还给王先生定金10万元。

张雷律师按：合同解除是合同终止的一种方式。为了促进交易维护市场秩序，合同法遵守“契约严守”的原则，解除合同必须符合法定理由或者约定理由。即使是具备了合同解除的条件，行使合同解除权仍应当按照特定的方式。合同法第九十三条约定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人可以解除合同”当事人如果是为了解除合同而故意促成条件成就则应当视为条件未成就，不得解除合同。

张雷律师认为，双方签订的《房地产买卖合同》中约定了钱款由中介方转交，是卖方赋予了中介公司代为接受履行的权利，买方向中介公司交付房款也即视为向卖方履行合同义务。并且按照合同约定，单方解除权成立的条件是经过催告程序，催告程序给予合同履行瑕疵方一个补救的时间，并且限制了解除权的滥用。既然合同已经约定了催告程序，故卖方未经催告，不享有合同解除权。

《合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”

《合同法》第四十五条“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”

[1]《中华人民共和国合同法》 第九十四条

[2]《中华人民共和国合同法》 第九十三条

[3]《中华人民共和国合同法》 第四十五条