借名购房合同有无法律效力？思维导图

问 房博士，你好!今年6月，我出售一套房屋，蒋先生看房后较满意，和我签了《房屋买卖合同》，付了购房定金2万元。不过签约时，蒋先生以其儿子小蒋名字签的合同。我当时觉得是父子关系，就没要求他提供授权委托书。下半年房价下跌，蒋先生未按照合同约定支付房款。11月，我将小蒋起诉至法院，要求法院令他支付购房款。但小蒋辩称，本人未授权他父亲买房，该合同无效。请问合同是不是真的无效?我该如何维护权益?

答 伍先生，你好!来信收到，经向上海中原地产法务总监姚志云咨询，答复如下：

如果蒋先生能出示儿子小蒋(从所述情形看，小蒋应为成年人，具有完全民事行为能力)的授权委托书，则该合同有效，其效力直接约束小蒋。小蒋应诚意履行合同，否则应按合同约定承担违约责任。

如果蒋先生不能出示授权委托证明，表明他未获小蒋授权而以其名义签合同。依据合同法等规定，该合同不会对小蒋发生效力，小蒋不必履行合同，亦无须承担违约责任。

对于上面第二种情形，还要根据蒋先生签署合同时的表述来分析。如蒋先生表述买房是他自己决策而使用儿子名字等，付款、操作均由自己处理，则表明实际的房屋买卖关系是发生在伍先生与蒋先生之间，两人均受约束，如蒋先生拒绝履行合同，应承担违约责任。

但如果蒋先生当初明确表示买房的是小蒋，自己仅为代理办理，则在小蒋否认授权的情况下，难以约束蒋先生或小蒋，但蒋先生应当为合同的无效承担缔约过失责任，赔偿伍先生遭受的损失。

借名买房协议书