不给送精装修就解除认购书合法吗？思维导图

网友王先生问：我是房地产开发公司销售部的，2011年5月张某与开发商签订了《认购书》，并当场交了5万元定金，2012年1月我们取得了《商品房预售许可证》，现在要求张某签订正式的《商品房买卖合同》，但张某提出2011年9月开始卖房送精装修，张某要求也送给他精装修，要不然就每平方米降价900元，否则就解除合同退定金，张某的要求合法吗?我们能不退定金吗?能否额外要求张某赔偿损失?

答：1、认购书包括认购、订购、预订等协议，是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书的内容一般包括：双方当事人的基本情况;房屋的基本情况(包括位置、面积、单价等);签署正式契约的时限约定等。 2、自2000年以来，我国房地产市场出现了井喷现象，尤其是2003年以来，全国各地房价暴涨，购房人没有任何话语权，认购书如雨后春笋般出现，购房人利益受到一定损害。3、自2008年下半年以来出现房价下跌的情况，部分购房人宁可不要定金，也不去履行预约合同，并且有部分购房人想要回诚意金。4、最高人民法院出台的《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》，明确指示要合理引导业主理性对待市场风险，严格执行合同解除的条件。由于房价下跌或开发商推出优惠活动而引发的业主维权不符合法律规定和合同约定的情况。因此，针对业主维权，不管是知名还是不知名的开发商，拒做补偿也符合法律和合同约定。5、价格下跌引发的业主维权与由于政策调整引起的巨大利益差异的情势变更是不同的，如外地人签订了购房合同，后因限购令的出台无法达成购房行为，可解除合同。而业主维权则因正常的市场变动就要求退房，不符合法律和合同，是不被允许的。开发商广告上说的降价补偿差价的承诺有效吗?

网友赵女士问：前几天有几家开发商在本市报纸上打广告说，在他们那里购房的，如果两年内遇全线商品房降价影响到本楼盘降价，将对降价超过约定幅度部分给予差价补偿。他们在报纸上登广告如果不写入合同有用吗?如果开发商不兑现承诺，能维权吗?有一家开发商提出，40年产权房均价大约是13200元/平方米，70年产权房均价大约是15200元/平方米。双方签订购房合同时，“差价补偿”将作为补充协议附带在合同文本中。

答：1、根据《最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释》，开发商做出的承诺在法庭上讲为邀约，即开发商做出的承诺，如果写到合同里即生效，如果没有写进合同，即不受法律保护。因此，开发商如果仅在广告宣传上做出降价补偿的承诺，我们认为它不具备法律效应，业主很难根据广告宣传的承诺进行维权。同时，这个承诺里还涉及到概念判断问题。什么是降价?是整栋楼还是某一层或是某个单元?因此，我个人认为，这种降价补偿的承诺很难兑现。“降价补差价”协议大多是购房者与开发商另外签订，一般不出现在购房合同中，购房者要注意协议的细节限制，如补偿期限、补偿方式、差价界定等，以免以后引起不必要的纠纷。

2、关于产权40年与70年的问题，这是错误说法，产权不存在年限问题，只要没有毁损灭失，产权永远属于所有权人，40年与70年是指土地使用，即商业用地的国有土地使用权最高出让年限为40年，住宅用地使用年限最高为70年，国有土地使用权年限界满后，应当由房屋所有权人缴纳土地出让金，但对于高层住宅用户来说，平均到每一家来说，钱数不会很多。