如何避免因新政引起的房产纠纷思维导图

2月23日，武汉开始执行“每户家庭拥有两套及以上住房者禁购”等新版“限购令”，据报道，新限购政策将郊区、二手房也纳入了限购范围，对武汉市整体的成交量造成较大的影响，众多购房者由于购房机会的稀缺不得不将购房计划暂时搁置。严厉的限购政策的出台也加重了市场的观望氛围，新政首周，受各项政策影响，武汉住房成交量出现量价齐跌之势。

突如其来的限购，打乱了不少购房者的购房计划，不少购房者之前已看中房，签署认购书，并支付定金，故纷纷要求开发商退房退还定金，但几乎没有开发商愿意退还定金。多数购房者由于定金无法退还而不得不选择原来的购房计划，也有部分购房者为了讨回定金同开发商发生纠纷。

而开发商坚持不退定，他们认为首先，认购书已写明，购房定金不予退回;其次，他们觉得自己也是受害者，调控政策颁布后即日实行，没有过渡期;第三，退定金一旦开了先例，其他购房者难保不会蜂拥而至要求退定，在楼市敏感期，这个口子坚决不能开。

解决办法：对于这类争执的出现，业内人士表示，因为“限购令”让一部分有能力购房的人群也无法再购置新房，退房成为唯一选择，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条的规定。无论房贷政策的颁布是在签订认购书之前还是认购书之后，完全可归为“不可归责于当事人双方的事由”，出卖人应当将收受的定金返还买受人。

同理也适用于二手房交易中，之前买卖双方签署购买合同，后因“限购令”失去买房资格，卖家应退还定金，合同取消。

更有中介钻法律空子，为买卖双方“出谋划策”，造出一份“阴阳合同”。所谓“阴阳合同”，是指在一次交易中同时签订两份不同的合同。两份合同中的一份具有虚假性，另一份为真实意思表示。买卖双方签订阴阳合同后，虽然也可能有一部分人侥幸蒙混过关，但由于这类合同大多都存在未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况，履行过程中很容易出现矛盾。签订两份不同价格的房屋买卖合同，是阴阳合同的一种方式。还有一种方式，是把房屋买卖价格签低，然后另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议，以装修补偿款和家具款的名义，补足房屋实际成交价。

专家提醒：对买房来说，一方面虚假的价格条款将会被认定为无效，另一方面再售时要承担高费用的风险;对卖方来说，房款不能全额收回是最大的风险。同时，因为买卖双方都存在偷逃契税的行为，一旦被税务部门查出后，双方都有可能受到补缴税款、罚款等行政处罚。在数额达到一定标准时，则双方可能一同被追究刑事责任。

签署买卖合同之前，购房者要做好充分准备，了解细节问题，将相关细节条款在合同中注明，避免纠纷。

在二手房买卖的实际操作中，很多时候会出现比较特殊的情况——合同代签。合同代签一般是指因为房主在签订二手房买卖合同时不能亲自到场而委托另一人代为签订合同。而代签合同很容易出现容易出现亲友或其他熟人借用房主的房产证身份资料将房屋私自出售、房屋共有人之一假冒其他共有人的签名、伪造授权委托书出售房屋等纠纷。

专家观点：在法律规定的范围内，合同代签是同样具有法律效力的，前提是卖方必须出具授权委托书，且授权委托书必须公证;夫妻共有房产在转让时必须征得配偶同意，否则签订的合同不具法律效力。

调控政策的出台，对凑巧碰上“首班车”的购房者都带来不小的影响。2月28日，武汉市房管局发布公告称，3月1日起，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。此前，这一标准时间限制为2年。

其实早在1月底，国家税务总局就已经对二手房交易的营业税征收标准进行了调整，即未满五年二手房上市交易的，全额征收营业税。武汉市是在2月中旬开始正式实施了这一政策。

律师提醒：国家对楼市调控不断，因此买房前应注意几个问题：1.签署购房合同前，买卖双方明确交易税费各付各税还是由谁承担，最好列明一旦出现税费政策变化，新政税费该由谁付。2.购房合同中注明每一道手续的最后办理期限。如涉及业主按揭贷款未还清、买家须申请房贷的二手房交易，要明确每道手续的办理期限，如业主申请涂销抵押的时间、买家申请按揭出同意贷款书的时间、交易递件时间等等，尤其由中介公司代办这些业务，更要约定时间，中介公司未能在约定时间内办理的，产生的费用可以要求中介公司承担一部分。3.建议买家与业主签署购房合同时，可付较高额定金，增加业主的赔付成本。如买家给10万元定金，业主赔双倍定金就是20万元，这样才能减少业主反价不卖房的几率。