什么是购房合同中的“不可抗力”思维导图

如何认定购房合同中不可抗力呢?

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长春房屋置换股份有限公司(以下简称长房置换)经纪人张女士指出，在我国《民法通则》第153条对“不可抗力”作出明确规定，不可抗力指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。简单说，不可抗力是一项免责条款，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同，

张女士认为，“不可抗力”表现为一种客观情况，且该情况的出现须同时具备不能预见、不能避免和不能克服三个条件。发生“不可抗力”事件后，因“不可抗力”影响合同继续履行的，当事人免于承担违约责任。

某律师事务所杨律师认为：2009年最高人民法院制定的《合同法》司法解释(二)中有明确规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能 实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同”。

杨律师提醒广大购房者在签订购房合同时，在《商品房买卖合同》里，个别开发商对于延期交房的免责理由一般说是“不可抗力”，如施工中遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决、合同订立后政府颁布的法规和原来不同、施工配套的批准和安装的延误等认定为“不可抗力”。其实这样的“不可抗力”是不存在的。要明确“不可抗力”的范围，可以在合同中或者补充协议中把施工中可能遇到的异常困难及重大技术问题和能及时解决的情况一一列明，以减少“不可抗力”的模糊程度，以防开发商钻空子以“不可抗力”为借口拖延交房。

[1]《中华人民共和国合同法》

[2]《中华人民共和国民法通则》 第一百五十三条