限购令下买卖合同房纠纷解决办法思维导图

限购令下纠纷多 专业律师教你维权

“限购了，办不了过户手续;退房吧，房东又不干。这合同房真是‘买不了又退不了’。”

限购令刚出台的时候，很多已经买了房子的外地购房者并没有太在意，但是随着时间的推移，一些新房逐渐领到产权证，二手房市场签订的合同房开始过户，不少外地购房者到交易中心递件过户的时候，才发现自己已经被限购了。

范小姐是攀枝花人，去年6月份，她在成都市武侯区购买了一套合同房，去年8月份收房后，范小姐就进场装修，光装修就花了30万元。上周，房东领到了房屋产权证，于是约上范小姐一起去成都市房地产交易中心办理过户手续。然而，在办理过户手续时，范小姐却被告知：根据现行的成都限购令规定，范小姐不能出具在成都购买社保或者缴纳契税的相关证明，范小姐没有资格在成都主城区内买房。因此，这套范小姐已经投入了几十万元的房产，不能过户到她的名下。

“这套房子我装修好已经入住半年了，现在却买不了，如果退房的话，房东只答应退房款，等于是我的30万元装修费就完全打水漂了，肯定不得行啊!”范小姐无比郁闷地告诉记者。

限购令不光让买了合同房的外地人范小姐很纠结，同样是购买了合同房的成都本地人王先生也很纠结。王先生去年签下了一套合同房，但是这套房子是他们家在成都主城区的第三套房子，同样在限购范围内。王先生说：“我现在要么只能把之前的两套房子卖一套才能买这套房子，要么就只有退房，赔房东5万元的违约金。”

据了解，现在有不少被限购的购房者都卡在了过户环节而进退两难，用范小姐的话说，“我现在才发现买合同房真的是问题不少，限购了，买不了，也退不了!一旦退房，必然就有纠纷。”合同房是“事实婚姻”

“成都二手房市场上买卖合同房的现象很普遍，限购后，一旦退房，很容易产生纠纷。”

次新房一直都是二手房市场的宠儿，特别是一些地段好、品质好的新房，还没有拿到产权证就已经开始“交易”。不少新房领产权证都是在交房半年或一年后，等到下产权证了再购买，房价很可能又涨了一截，所以不少购房者都愿意通过签订购房协议，先约定好过户时间和房款等条款，付部分房款，然后通过公证的方式先买下看中的房产。

21世纪不动产成都区域总经理助理舒宁告诉记者：“根据规定，没有产权证的房子是不能交易的，但是买卖双方自愿达成购房协议，通过公证的方式约定交易房款和过户时间等条款是可以的。所以，现在的合同房现象比较普遍。”

“合同房不能买卖，必须按政策执行，要解决这一问题只能靠买卖双方自行协商。”

合同房买卖能不能过户?如果不能过户，购房者与房东又该如何协调可能产生的问题与纠纷?为此，记者专程走访了成都市城乡房产管理局，相关负责人表示，没有产权证的房产，不能上市流通交易。这种买卖合同房的现象，是买卖双方私下达成的协议，并没有进行过户，所以都必须按照目前的限购政策来执行。该负责人称，对于这种“事实婚姻”，解决办法更多的还是要靠买卖双方自行协商。

中豪律师事务所律师蒋昊站在法律的角度分析认为，因为限购政策导致买房失去买房资格而违约，这属于不可抗因素，买卖双方可以解除购房合同。“具体解除条款和赔付等问题，更多只能靠买卖双方自行协商。”

“一是协商退房，二是变更购房人姓名，但这两种方法都存在风险。”业内专家提醒购房者，过户时间距离合同签订时间越长，越容易产生纠纷。因此，购房者在购买合同房时，还应该了解清楚其所购房产的产权证下发时间。

某中介公司的一位权证人员告诉记者，现在不少中介为了避免纠纷，通过帮助购房者补办社保的方式，以解决外地购房者在成都购买合同房被限购的问题。

如何解决这种政策上无法解决的合同房“事实婚姻”问题?对此，业内人士支招称，解决办法有两种：一是协商退房，一是变更购房人姓名。但是，如果遇到买家已经将房屋进行装修的情况，协商退房就会很麻烦。“因为房东愿意退房款就不错了，肯定不会退装修费用。退房问题如果协商不好，很容易产生纠纷。”根据该业内人士的说法，买家被限购了，可以用没有被限购的朋友的名字来过户该房，再把该房公证给自己。

但是，对于第二种解决办法，某公司权证部负责人一语中的地指出了其可能带来的弊端：“这种办法有风险，即便是公证给自己了，但是过户后的产权证毕竟还是别人的名字。”该人士建议称，在购买合同房时，购房者应该考虑成熟了才决定要不要冒这一风险。如果确定愿意赌上一赌去买合同房，除了要在购房协议中约定好过户时间、购房总金额等条款外，对于不可抗力因素导致的后果，也要约定解决办法，如何赔付等。