房产买卖无证 房产合同被判无效思维导图

家住海南省海口市琼山区灵山镇的王某和胡某结婚已经20年。早在1998年的时候，丈夫王某从原海南省琼山市规划土地管理局取得位于灵山镇一处面积为384平方米土地的土地证。

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在取得土地证后，王某便在这片土地上建起钢筋混凝土结构的平顶房和铁皮房，但他没有进行报建，也没有办理房产证。

王某在房屋建好后，一直用于出租。2005年，王某筹划将该房产出售，并在房屋的墙体写上出售广告。不久，家住海口市的陈某打算购买。在知道这栋房屋没有产权证后，陈某仍然决定购买。陈某很快和王某签订了《房屋买卖协议书》。双方在协议书中约定:买房人陈某购买王某位于灵山镇的土地和铁皮房屋，总价合计40万元。双方还约定，以40万元的价格进行交易后，由出售者王某承担过户费，为买家办理过户手续。

在双方签订房屋买卖协议后，陈某在2005年底先后分三次将40万元现金交付给王某(或王某指定的第三人)。双方交易完成后，陈某得到了该处土地的土地证，但没有办理土地过户手续。房屋买卖交易完成后，由陈某管理这些房屋并进行出租，但王某一直不给他办理过户手续，陈某多次交涉无果。

最终，经过多次交涉无果，陈某将王某告到法院，请求法院判令王某按照合同约定，为他办理土地过户手续，并对土地上的房屋进行确权。对此，2011年3月28日，海口市琼山区法院一审认为，尽管陈某和王某所签订的协议是双方真实意思的表达，但因为所转让的房屋没有取得房屋权属证书，违反了《中华人民共和国房地产管理法》有关规定，属于法律禁止交易的房屋，故而应当认定双方签订的房屋买卖协议无效。一审法院判决驳回陈某的诉讼请求。

陈某不服一审判决，向海口市中级法院提起上诉。陈某认为，在这次交易中，他们买卖双方主要是转让土地使用权，也就是说，合同的标的应当是土地使用权而不是地上的房屋。6月23日，海口市中级法院二审认为，该《房屋买卖协议书》确认转让的是王某位于灵山镇的土地和房屋，而土地和房屋是一个不可分割的不动产整体，故一审判决所适用的法律和判决驳回原告的诉讼请求并无不当。二审判决驳回上诉，维持原判。

该案告诫大家，在购买房产时，一定要审查清楚标的物是否产权清晰、是否已办理产权证。对于产权不明晰的房产，司法实践中一般认定双方的房屋转让合同无效。因为合同法第五十二条第(五)项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效;城市房地产管理法第三十七条第(六)项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。如果在尚未登记领取房产证的情况下签订房屋转让合同，则该买卖行为违反了城市房地产管理法的强制性规定，合同应认定为无效。