房产律师解读商品房买卖合同纠纷解释思维导图

昨天《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》公布了，该司法解释主要对商品房预售合同的效力，商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等方面如何具体适用法律作出了明确的规定。其中，对出卖人严重违反诚实信用原则、

损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。为此，本报记者专门采访了房地产专业律师。

问：你作为这方面的专业律师，看了这个解释之后，有什么看法?

答：这个解释的公布对于我们专门从事房地产法律服务的律师来说，虽然来的迟了一点，但是还是很有实践操作标准的指导作用。

问：那能不能给我们具体的讲讲，以便读者更好的了解和利用这一信息?

答：首先就避免了各地法院对同一事实的商品房买卖纠纷作出相互矛盾的判决，使开发商和消费者都无法适从，作为这方面的专业律师更感觉到头痛，因为在提供法律服务时很难作出具体明确的解答，这样就影响了法官和律师在社会中的形象，使社会也感觉到这法律琢磨不透——打官司就是打关系。比如说，没有预售证，开发商就出售房子，收取消费者的房款、定金或预付款，房子建造过程中取得预售许可证房价上涨时，个别不法开发商就不讲诚信，就借口这是无效的买卖行为，就要求毁约，要么提价要么不给房子，这时候作为消费者起诉到法院，不同的法院或者在同一法院里不同的法官判决都完全不一样

，有判无效也有判有效，我们律师也根本无法预测。这样就使人们不得不怀疑法律、法院、法官的公正性，和律师是否有用，现在就不一样了，因为该解释第二条就明确规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。例如余杭某开发公司在2001年没有拿到预售证的时候就出售商铺，当时价位是2980元每平方米，到了2003年初已经领到了预售证，这时他就涨价到6100元每平方米，购房者不肯，就产生了纠纷，此时开发商就以当时没有预售证签订的合同是无效的，现在就坚持要么退款要么按现价打九折购房。那么现在解释一出来这个问题就迎刃而解了。

问：在这个解释里，听说双倍赔偿也有规定?

答：是的，对这个问题也规定的比较明确具体，可操作性强，主要是以下五种情况导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。(具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤消、解除的)(三)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(四)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(五)故意隐瞒所

售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

问：房屋质量问题投诉率很高，这次有没有什么新的规定?

答：在这个解释第十三条里面，规定的也很清楚很明白：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

问：听说产权证办不出来也有个具体的规定?

答：是的，有关办理产权证问题原来实际上在法律法规和规章里都有具体规定，但就是没有规定违约的具体责任。这个解释出来好了，以后就有可操作性了，它的具体规定是这样的：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行

规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

问：房地产广告是否算合同的内容?

答：这次规定的也很有利于购房消费者，第三条是这样规定的：商品房的销售广告宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。杭州城西某开发商在销售广告上，说每套排屋赠送30平方米的草坪花园，60个购买者只有十五户把此内容写进合同，最后草坪面积都只有十三至十五平方米，写进合同的就得到赔偿每平方米一千元，没写进合同的45户就一分钱也得不到赔偿。开发商的理由是没写进合同就不承担责任，广告是要约邀请，没有约束力。现在这个就不成问题了，这批45户消费者就可以伸冤了。

问：这个解释是不是适用全部的房屋买卖?

答：不是的，这个一定要搞清楚，它仅仅是适用于开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的商品房买卖。集资房、房改房、经济适用房买卖产生的纠纷不适用该解释。

问：本解释听说是今年6月1日起施行的，那么6月1日以前发生的商品房买卖纠纷就不适用这个解释了?

答：过去的一般法律法规、司法解释基本上是这样的，但是这次解释就有溯及力，95年1月1日《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。已生效的判决书决定再审的不适用该解，《城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律法规和司法解释。

问：看来这个解释是很有利于维护消费者的利益，是这样的吗?

答：对，基本是这样，但准确的说应该是消费者的合法利益。同时这个解释出台大大加重了开发商的责任，也有利于规范房地产市场，使不诚信的开发商付出比较大的违法成本，既往还是要咎的，告诫其他开发商诚信依法经营房地产是不会吃亏的。