何某、梁某等48户香港业主等与香港融系发展有限公司等商品房预售合同纠纷、委托出思维导图

另查明，一审期间购房业主向法院提交了质监站1998年7月20日、施工单位1998年8月11日关于讼争房屋未办理竣工验收手续的证明。对此，质监站1999年4月13日出具的《关于黄山花园小区工程验收情况的补充说明》，该站站长朱爱民在1999年10月9日接受一审法院调查询问均证明，讼争房屋1994年年底前已进行竣工验收。

一审法院认为，《黄山花园买卖合同》和《黄山花园宾馆出租合同》均是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规，应为有效，各方应严格按合同履行。根据法律规定，财产交付之日即发生所有权转移，而房屋所有权的取得应以房产部门颁发的房屋所有权证为准。当事人在《黄山市黄山花园买卖合同》中未约定房屋交付方式，购房业主又系境外业主，且约定由利达公司办理房屋所有权证，故应认定办理房屋所有权证时间为房屋交付时间。利达公司未按合同约定在1994年12月31日之前交付房屋，应承担自1995年1月1日至房屋所有权证颁发之日逾期交付的违约责任，违约金按房屋价款的千分之一即约定的月3%计算。购房业主提出终止履行《黄山花园宾馆出租合同》的请求，根据合同约定，应予准许。利达公司虽未直接签署《黄山花园宾馆出租合同》，但其委托融系公司及黄山旅行社负责整个黄山花园“宾馆出租”计划、签订合同并收取装修费用，故合同终止履行后，装修费未使用部分应由利达公司退还给购房业主，融系公司与黄山旅行社负连带责任。融系公司辩称其与大多数购房业主就租金发放及装修问题已于1997年达成和解协议，应按和解协议处理，由于购房业主代表未全部在和解协议上签字，故该辩称理由不予采纳。利达公司和融系公司按事先约定收取的为购房业主代办房屋所有权证费，已办理了全部房屋所有权证，现购房业主要求退还办证费用多收部分，因未提供充分依据，本院不予支持。

购房业主及利达公司均不服一审判决，向本院提起上诉。购房业主上诉称，利达公司未按合同约定对所交房屋进行竣工验收，构成违约，应支付1995年1月1日至1998年8月10日的逾期交房违约金6,973,158港元;办理房屋所有权证的费用应按实际收取，不应包含佣金，利达公司和融系公司应退还多收取的办理房屋所有权证的费用。利达公司答辩称：一审判决根据黄山市工程质量监督站出具的《工程验收证书》及有关证明材料，认定利达公司交付的房屋在合同约定的时间内进行了工程竣工验收是符合实际情况的，购房业主的上诉理由不能成立;根据双方约定，办理房屋所有权证的费用由购房业主承担，购房业主取得房屋所有权证后，认为利达公司多收取了办证费用，却未依法举证，一审判决驳回购房业主的该项请求是正确的。

利达公司上诉称：按照《黄山市黄山花园买卖合同》约定，利达公司于1994年12月31日前为购房业主办理了入伙手续，履行了交房义务，一审判决认定利达公司逾期交房，构成违约是错误的，应予改判。收取出租房屋装修费问题与利达公司无关，不应由利达公司承担返还融系公司多收取的装修费用。购房业主答辩称：利达公司未按合同约定对房屋进行竣工验收，已构成违约，应承担违约责任;1994年l月18日利达公司给融系公司的法定代表人苏健雄出具委托书，委托其负责宾馆出租的经营与管理，利达公司实际上是宾馆出租计划的设计者，应承担返还多收取的装修费的责任。

本院审理认为，一审判决认定《黄山市黄山花园买卖合同》与 《黄山花园宾馆出租合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，且己实际履行，应为有效及准许购房业主关于终止履行《黄山花园宾馆出租合同》的请求并无不当。购房业主上诉主张利达公司出具的竣工验收手续是1998年8月10日后补办的，违反了合同约定.已构成违约，应支付1995年1月1日至1998年8月10日的违约金，对此质监站出具的《关于黄山花园小区工程验收情况的补充说明》及一审期间法院询问质监站站长朱爱民的笔录均证明利达公司交付给购房业主的房屋在合同约定的时间内进行了竣工验收，工程质量合格，质监站在工程验收证书上签字盖章， 同意交付使用，故购房业主的上诉理由不能成立。购房业主按其与利达公司的约定支付了办理房屋所有权证的费用，利达公司于1995年1月中旬前后分别办妥了房屋所有权证并交购房业主签收，现购房业主提出利达公司多收取了办理房屋所有权证费用缺乏依据，对其请求不予支持。

利达公司上诉提出一审法院认定其逾期交房承担违约责任不当，应于改判的主张，因《黄山市黄山花园买卖合同》对房屋交付方式未做约定，一审判决根据本案的实际情况，认定办理房屋所有权证时间为房屋交付时间并无不当。按照该合同约定，利达公司应于1994年12月31日前交付房屋，其办理房屋所有权证并交购房业主签收的时间是1995年1月，故一审判决利达公司违约，承担1995年1月1日至房屋所有权证颁发之日止的违约责任是正确的。利达公司认为购房业主出租房屋的装修费是融系公司收取，不应由利达公司承担返还融系公司多收取的装修费用，但其1994年l月18日给融系公司法定代表人苏健雄出具的委托书证明，利达公司委托融系公司和黄山旅行社负责黄山花园宾馆出租计划、签订合同并收取装修费用，故利达公司应承担将装修费未使用部分返还给购房业主的责任。综上，购房业主及利达公司的上诉理由由均不能成立，一审判决认定真实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

一审案件受理费、保全费按一审判决执行。二审案件受理费 54,181元，由购房业主负担

本判决为终审判决。

审判长冯小光

审判员张章

代理审判员吴晓芳

二○○一年四月二十五日

书记员胡晓菲