曾德清等与程宗杰合伙开发房地产合同纠纷案思维导图

（２００１）眉民终字第５９号

上诉人（原审原告）曾德清，男，生于１９３５年１１月５日，汉族，退休职工，住仁寿县塑料厂。

委托代理人黄炎（系曾德清之女），居民，住仁寿县文林镇江家坝新兴街。

上诉人（原审原告）董旭，男，生于１９６６年８月２４日，汉族，仁寿县付加区医院医生，住仁寿县文林镇江家坝新兴街。

委托代理人王焕民，四川眉山达宽律师事务所法律工作者。

委托代理人邱本寿，四川眉山达宽律师事务所法律工作者。

上诉人（原审被告）程宗杰，男，生于１９４９年９月３日，汉族，仁寿县城镇建筑公司项目经理，住仁寿县文林镇金马路二段。

委托代理人秦永刚，四川眉山达宽律师事务所律师。

委托代理人陈光海，仁寿县法律事务中心律师。

上诉人曾德清、董旭与程宗杰合伙开发房地产合同纠纷一案，前由仁寿县人民法院做出（２０００）仁寿民初字第１８号民事判决。宣判后，曾德清、董旭、程宗杰均不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。

原审法院认为，黄金容、董旭与程宗杰签订的建房协议书，实属一方出土地，另一方出资金的合伙协议，系双方真实意思表示，其建房协议属有效协议。程宗杰在施工过程中，因地质情况改条石基础为桩基所形成架空层系程宗杰增大投资所为。黄金容、董旭要求与程宗杰按比例分配的理由不能成立，不予支持。程宗杰未全部履行约定义务，给黄金容、董旭造成了一定的经济损失，应当适当予以补偿，遂依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条、第一百一十二条的规定，判决：一、程宗杰继续履行与黄金容、董旭签订的建房协议书；二、程宗杰补偿曾德清、董旭经济损失１８０００元；三、驳回曾德清、董旭的其他诉讼请求。一、二款在本判决生效后１５日内履行。

曾德清、董旭上诉称，原审认定双方所签《建房协议》为有效协议，即协议约定为“三方同意设计图纸的方案后，由程宗杰按图施工”、“未尽事宜，三方共同协商达成协议后与本协议一并有效”为有效约定，曾德清、董旭向法庭提供了双方签了“同意”字样的图纸乃双方当初认可的原始施工图，而程宗杰提供的图纸是其私自更改制作的，黄金容、董旭从未予以认可。程宗杰所修建的未经约定的增加工程应按《建房协议》约定的分配比例由双方分配。程宗杰未按约定期限竣工交房、未完成约定修建项目、擅自增建工程属违反协议约定的行为，应按《建房协议》第四条约定向曾德清、董旭支付违约金１０万元。原判不采纳前述协议中有关违约责任的约定，而判决程宗杰补偿曾德清、董旭１８０００元不当。综上所述，原判认定事实错误，适用法律不当，请求二审依法撤销原判，判决程宗杰将增建房屋按约定比例分给曾德清、董旭，并承担１０万元违约金。

程宗杰上诉称，程宗杰与黄金容、董旭所签《建房协议》因承建房屋的程宗杰不具备建房从业资格，应属无效协议。程宗杰在施工过程中因黄金容、董旭提供的土地四至界限不清与他人发生纠纷，延误工期达四月之久，责任不在程宗杰；而程宗杰在此情况下仍按期交付了房屋，因双方协商由黄金容、董旭自行安装防盗门故程宗杰未进行此项安装工作。程宗杰不存在违约行为，不应承担违约责任，亦不应补偿曾德清、董旭经济损失１８０００元。请求二审依法撤销原判中由程宗杰补偿曾德清、董旭经济损失１８０００元的条款。

另查明，２０００年１１月１４日，仁寿县建设工程质量监督站对该工程出具了《鉴定报告》，结论为经进行一定处理后在不超越正常使用极限条件下，基本能满足使用要求。程宗杰、黄金容、董旭分别已将所分得住房和门面部分出售给他人。

上述事实，有仁寿县人民政府《关于征用土地的批复》、《金马粉厂土地转让协议》、金马五组收取黄金容现金２３７０００元《收款凭证》、《建房协议书》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《四川省建设工程选址意见书》、仁寿县建设工程质量监督站《鉴定报告》及双方当事人的陈述等证据佐证。

本院认为，从程宗杰、黄金容、董旭所签订《建房协议书》对具体合伙事项——修建商住楼和住宿楼的约定及双方在房屋建成后实际将多套住房进行出售的行为，应认定双方事实上从事的是房地产开发经营活动。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第一条“关于房地产开发经营者的资格问题”规定，从事房地产的开发经营者，应是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业，不具备该资格的主体签订的以房地产开发经营为内容的合同，应认定无效。程宗杰、黄金容、董旭均不具备从事房地产开发经营主体资格，其所签订的以房地产开发为内容的《建房协议书》应认定为无效合同。对此无效的法律后果，双方均应承担同等责任。黄金容在一审审理过程中死后，其夫曾德清作为其继承人参与本案诉讼符合法律规定。上诉人曾德清、董旭上诉主张由程宗杰承担迟延交房、未完成约定修建项目、擅自增建工程的违约责任，向其支付约定违约金１０万元，因双方间合同关系属无效，合同中约定的权利义务对双方自始无约束力，其主张不能成立，本院不予支持；曾德清、董旭主张其应按比例分配程宗杰擅自增建的房屋，无法律和事实依据，不予支持。本案中，原审原告曾德清、董旭的诉讼请求中并无由程宗杰赔偿经济损失的请求，原判判令程宗杰赔偿其经济损失１８０００元，违背“不告不理”原则，程宗杰上诉理由成立，应予支持。原判认定事实基本清楚，但对双方当事人间合同关系效力认定错误，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（七）项、第二款之规定，判决如下：

本案一审案件诉讼费４０００元，二审案件受理费４０００元，全部由曾德清、董旭负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 唐 涛

审 判 员 陈映红

代理审判员 黄 萍

二○○一年九月十三日

书 记 员 周文彬

来源：天下房地产法律服务网