买个房子是"凶宅"咋办 合同该为"凶宅"埋单？思维导图

经过调查，我们发现，法律并不能在“凶宅”的问题上给购房者以充分的保护，而在购房过程中，也没有人帮购房者进行有效的监督，有人说公布“凶宅档案”的确必要，但也有人认为涉及隐私不碰为好。

“凶宅”是这样定义的

在调查中，记者发现“凶宅”已成为圈内的敏感话题，各中介公司对登记的房源是否为“凶宅”，处理办法各不相同。二手房市场将什么样的房子归为“凶宅”？

调查中，各中介一致认为，一些发生非正常死亡，如杀人、煤气漏气熏死人、跳楼、自杀等事件的房屋，属于“凶宅”。至于生老病死、煤气罐爆炸造成死亡的不应算做是“凶宅”，但也有消费者对此忌讳的，这就不止是凶宅的问题，是整个二手房市场是否透明、公开化的问题。

这个问题难以开口，却又不得不问。

市中心，三楼，房龄短，南北朝向，产权明晰，没有被抵押，价格还很合理，“对不起，我得问一下，在这套房子里没有发生过不幸吧？”话问得含糊，但买卖双方都明白这句话的含义。

律师说，不住死过人的房屋，这是我们的民俗。

但民俗和法律之间，还有条界线。

婚房死过人引发诉讼

在互联网上，青衣墨子的帖子“凶宅档案”引发了激烈的争论，这也引起了沈阳很多法律工作者的关注。辽宁公正律师事务所的高志(高志博客,高志新闻,高志说吧)成律师就是其中之一，“一年前，我接过一个案子，我的当事人买了套死过人的房子，要求退房。”

去年4月7日，付女士通过中介，选中了一套位于和平区柳州街、面积180多平、标价为90万元的房子。付女士表示，在交定金前，曾经口头问过房主，家里有没有人是非正常死亡的，而且还向房主声明了，这套房子是买给儿子结婚用的，不能“不吉利”，而房主明确向她承诺，房子“没事”，中介也肯定了房主的说法。

在得到房主和中介的肯定答复后，付女士和房主签订了《房屋买卖合同》，并付了定金和中介费。但不久后了解到，房主的丈夫在前一年意外而死，付女士觉得自己“被骗了”，于是就要求房主退房，而在与房主交涉无果后，付女士把中介和房主一起告上了法庭。

此案经过法院调解，最终以房主退钱了事。

钱是给退了，案子也走了诉讼程序，却还是留下个遗憾。买了“出过事”的房子，被骗了，或者被瞒了，如果调解不成功，法律还能给个“说法”吗？

卖方装傻不提“凶宅”业内人士向记者透露，这样的房子如果想卖出去必须打价格战，公开的“凶宅”价格要比同类的房子低3—5万元，有30%%—40%%的降价。

“一般卖房者不会公开表明，房子曾经发生过命案，大多都装傻。”沈阳翠龙房地产代理有限责任公司高经理这样告诉记者，有问题的房子，一般会到离房子所在地远一点的中介去登记，能蒙混过去就过去了。

记者从中介老板们口中得知，卖家一般不会向中介透露，房子曾经有过非正常死亡，怕说出实情卖不出去，但从登记时的房价上能有所觉察。而想隐瞒实情的，怕降低房价会遭到中介、买家的质疑，因而登记的房价会接近市场价。

利益驱动中介有隐瞒

中原地产吉祥店巫经理告诉记者，各中介每天要接很多房源，调查核实的主要是房证、身份证，其余的很难求证，中介不会挨个调查房子是否曾经发生过命案。“就算我们这样的连锁中介，也基本上不对房子进行调查。”调查中各中介都表示，中介没有精力、人力、时间来调查这个事情，这些调查应由买房者自己来做。

大洋房产经纪公司魏经理表示，到中介登记的卖房者大多都是附近的小区，长期做中介的对周边小区还是比较了解的，如果有这样的事发生会很敏感。太远的房源由于不了解，就容易发生这样的麻烦。巫经理说，有些中介对“凶宅”这样的事情有所隐瞒，为了促成交，中介不会考虑长远的东西。房子不错，价格便宜，所以就介绍了。

一业内人士向记者坦言，中介行业的流动性很大，干两年，赚两三万块钱就撤的也不少。

在利益的驱使下，短期行为的中介难免会冒风险替卖家隐瞒事实。甚至有些中介遇到此类凶宅住房，心里明知这个房子是怎么回事，因为价格便宜，所以自己先扣下，然后倒手卖给不知情的客户，净赚两三万元。中介不想承担法律责任

芒果中介谷祖伟经理认为，中介有如实告知的义务，中介只是如实地将卖方提供的信息，告诉给买方。但如果卖方不说，中介很难知道。买房者应自己去考察这个信息的真实性，中介不承担实际的法律责任。

“如果我们带买方看房，发现这个房子有点特殊，或听说这个房子有问题，我们中介会提示客户，好好调查一下。”谷经理说。

一些中介公司甚至认为，中介就是观众，给买卖双方提供签订房产协议合同的一个平台，买卖双方可以根据自己的需要，注释“是否为凶宅”等其他款项。

中介们认为，是不是凶宅，在中介不知情的前提下，应由买房者自己去打听。有的则表示，中介直接询问卖家，“你这个房子发生过命案没有？”似乎有些冒昧，所以能不问就不问。

消费者对中介的这种“不承担责任”是怎么看的呢？记者采访了正在一家中介公司登记的买房者，“我毕竟是通过中介买的房子，你收我的服务费了，你应该替我把关。虽然这个协议是我跟卖方达成的，但中介有义务保护客户的利益。在发生这样的事情后，你必须让卖家给我一个说法，是退，还是协助起诉。”法律保护善良民俗“我并不迷信，但是，发生过凶杀案的房子、房主家接连发生不幸的房子，我是接受不了的，即使已经买了也要退的；即使降价我也很难接受，除非价格非常低，我买来然后再出租。”辽宁金源丰律师事务所的王乃龙律师表示。

辽宁金源丰律师事务所于正元也表示，就像结婚的时候不能提死、敬烟要“福”牌一样，不住“出过事”的房子，这是民俗，“而法律上对善良风俗是保护的。”于正元说。

既然法律上对善良风俗是保护的，这是否就意味着房主有义务把房屋里发生过的血案和种种不幸的事件都告知买房人。王乃龙表示，从我国目前的法律体系来看，还不能这么说，“我国对于商品有‘默示担保’的规定，要求卖给消费者的产品符合一般的质量标准和用途、权利上也没有瑕疵，这很难用于买卖‘凶宅’上，毕竟没有任何的房屋质量标准包括‘无凶杀案发生’这一条，虽然，我们都理解结婚用的新房不能是死过人的。民俗和法律之间还有条鸿沟。”

合同该为“凶宅”埋单？

除了法律，约束我们行为的还有合同，那么买卖双方签订购房合同，在购房合同里明确写上这样一条“房子结婚用，不能不吉利”有用吗？

王乃龙认为可以做出这样的约定，“现行的房屋买卖标准合同上没有关于‘无凶杀案发生’这样的约定，当事人书面达成相关的补充协议也具有法律效力，而且我认为‘无凶杀案发生’这样的条款既不与标准合同的条款矛盾，更不违反公序良俗。”

业内热议

凶宅档案 是否该公布？

正方

芒果中介谷祖伟经理：二手房市场需要这种透明化的东西，这就是房源的透明性。对中介来说更好操作一些。譬如，卖方刻意隐瞒了这种信息，中介却无法得知，尤其现在的楼房防盗门紧闭，想了解些信息也不是很容易。“凶宅档案”的公开，对中介来说是个好事。

沈阳翠龙房地产代理有限责任公司高经理：一般人对住在曾经发生过命案的房子里，都会有心理反应。“凶宅档案”的建立是有利的，对消费者和中介来说都是有利的，中介也减了不少麻烦。

反方

沈阳市大东区东顺房产中介中心赵女士：关注过南京“凶宅档案”的事，不应该发布在网上，这属于个人隐私，人家本来不打算把这个事情告诉任何人，这样一公布对人家是一种伤害。这样的资料可以由中介掌握，对买房者给予提醒。