房贷新政引发合同纠纷 厦门商品房买卖纠纷骤增思维导图

【案 例】

首付比例提高超出预算

郭先生去年底看中了厦门某房地产开发有限公司某楼盘的一套总价85万元的房子。今年春节后，他按照约定，向开发商支付了总价两成、18000元的购房定金，并提供了办理按揭的手续。不料3月初，该公司突然通知他，因国家政策调整，要办理按揭的话要再支付两成房款，如不能按期缴纳，他必须支付开发商相关违约金。郭先生认为自己的购买能力有限，要求开发商退还预先缴交的定金18000元未果。

异地购房无法获得贷款

在厦门某外企工作的李先生最近也遇上了烦心事。打算年底结婚的他决定在厦门购置新房，但是房产新政对异地购房进行了限制，外地购房者需提供当地税收和社保一年期缴纳凭证，而籍贯是江西的李先生来厦门工作还不到一年时间。李先生说，他之前已与某楼盘开发商签订了购房合同并缴交了定金，但现在却因提交不出一年的社保缴纳凭证而无法办理按揭手续，他要求开发商退还定金同样遭到拒绝，只能向工商部门投诉。

【争 议】

新政能否界定为“不可抗力”

市工商局有关人士告诉记者，关于因国家政策调整引起商品房产交易纠纷，首先要看双方的购房合同，如果商品房买卖合同内有对于因国家相关政策调整而引发的相关争议的处理，双方可根据合同来履行；如果合同内没有具体涉及，则要看纠纷是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“因不可归责于当事人双方的事由未能订商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

那么，国家新政对合同的影响，是否属于“不可归责于当事人双方的事由”呢？

“按照我国《合同法》规定，属于该法规定的‘不可抗力’而导致合同无法继续履行的，买房人将不承担违约责任。”市消委会维权律师团邱兴亮律师表示。他认为，因为房贷政策调整较难被界定为“不可抗力”。“开发商只是卖商品，如果是房屋质量问题，购房者可以无条件退房，但是支付能力方面的原因，除非合同已做出明确约定，否则只能由购房者自己承担违约责任。”

不过，法律界也有人认为国家新政策导致无法履行合同应该归入“情势变更”，即外部条件发生变更后造成合同失效。“法律本身对于这个问题的说法比较模糊，所以也造成了一些争议，但大部分是认为不属于不可抗力。”邱律师说。

市工商局相关负责人昨日则表示，针对此类购房纠纷，工商部门调解起来很困难，而且合同的解除不是工商部门就能判定得了的，他们建议消费者还是通过诉讼渠道寻求解决。

【建 议】

国家政策变更应列入合同条款

市消委会维权律师团相关负责人昨日在接受采访时也指出，由于房产新政出台后，地方配套的实施细则还未明确，购房者在买房过程中有可能遭遇潜在的风险，主要体现在两个方面：首先，已经订合同，但是由于房贷政策发生重大调整，银行改变按揭贷款条件，二套、三套、外地购房者将不愿或者不能从银行获得贷款，导致合同不能继续履行，这就涉及到由谁来承担违约责任的问题；其次，购房者在签订《认购协议书》后，因为政策等原因，影响购房者的预期，导致其不愿签订正式合同，就涉及到定金如何处理问题。

业内人士表示，由于相关细则尚不明确，购房者在此期间购房要注意政策风险，最好事先订双方免责解除条款保障自身权益。建议在双方签合同时，将国家政策变更等情况列入合同之中，对此造成的责任后果进行详细地约定。“约定得越详细，越对购房者有利。”另外，最近由于房地产热，造成很多卖房者违约解除合同，律师认为，在合同中明确违约责任的认定，提高违约金的成数等手段简单又有效，可以确保购房者的利益避免损失。(记者 陈泥)