商业房地产的价格评估思维导图

(l)收益性。商业房地产的收益方式是多种多样的。有的是业主自己经营，有的是出租给他人经营，有的是以联营形式经营。

(2)经营内容多。在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，如商品零售、餐饮、娱乐等。不同的经营内容(或者说不同的用途)一般会有不同的收益率，如果用收益法估价，则应对各部分采用不同的还原利率(或称资本化率)。

(3)转租经营多。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手上整体承租后，又分割转租给第三者。因此，在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况。

(4)装修高档而复杂。商业房地产通常会有非常高档的装修，而且形式各异，要准确估算其价值必须单独计算。另外，商业用房装修折旧快，在有些地方，买下或承租别人经营的商业用房后，一定要重新装修，因此在估价时应充分注意。

(l)地段繁华程度。影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的商业繁华程度，这育扶持信房地产所处的是哪一级商业中心区来确定。

(2)交通条件。商业房地产估价时，要从两方面考虑交通条件：一是顾客方面，从现阶段一般情况来看，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间同税及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑机动车和非机动车停车场地是经营者方面，耍考虑进货交通和卸货的便利程度。

(1)临街状况。一般来说，临街面越宽越好。如果几面临街，则有利于商业房地产价值的提高。

(2)内部格局。商业用房的内部格局应有利于柜台和货架的布置和顾客的停留。一些大型商业用房往往要分割出租，因此，要求内部空间能够灵活地间隔。

(3)楼层。一般来说。位于底层的商业用房较优，但如果有盲动扶梯，楼上的商业用房与底层之间的不利差距将大大缩小。

(4)面积。应有与经营要求相适应的面积。

(6)储存空间。

(7)装修和结构构造。装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量。同样的房屋，仅仅由于装修不同，价值会有很大的差别。此外，建筑结构构造因采用的材料不同，其价值也有很大的差别。

(8)转租的可能性。有些业主或中间承租人规定，承租人不能再转租，这将影响投资(承租)商业房地产的灵活性，从而影响该商业房地产的价值。

(9)使用年限和折旧情况。

商业房地产的一个主要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值往往也正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产最为常用的估价方法。

商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商用，因此，较易获得比较案例。所以，在商业房地产估价时，市场比较法也是一种常用方法。

对于将要转变用途的商业房地产，有时也可用成本法作为辅助评估方法。