房地产估价方法思维导图

成本法是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和为基础。费用包括：土地出让金、城市配套设施建设费、征地、拆迁安置补偿费、勘探设计及前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费、银行利息、税金、销售费用、开发利润等。其中，地产价格可以以该块土地使用权的费用和土地开发成为熟地所需耗费的各项费用之和为基础，再加上正常的税金和利润。

这里需要特别指出成本法中的一种特殊的方法：重置成本法。因为重置成本法不需要考虑未来利益和长远效益，不需要计算地产价值，在实际运用中经常采用重置价结合成新进行估价；

(1)根据估价房产房屋建筑结构、等级，选定房屋重置价格标准(以当地标准为准)。

(2)根据估价房产的建成年代，使用年限，残值率、剩余经济寿命、建筑物的新旧程度，估计该房产的折旧额或成新度(一般以当地公布的标准为准，不需另行计算)。

(3)楼层、墙体和层高的修正。

评估公式：

若情况不复杂可用简化公式：

市场比较法在房地产价格评估中广泛应用，它是通过将待估房地产与近期已交易的类似房地产进行比较，修正得出待估房地产价格的一种方法。由于房地产有其特殊性，决定了不存在定金相同的两宗房地产。

因此，市场比较法操作的关键是：

常用的修正方法有：

打分法中常使用(1～9)九个比例来赋值，1～9标度是把思维判断数量化的一种好方法，是根据人的区分实物性质差别上的直观认识，参照物与目标物相比可分为很差、较差、相同、较好、很好五个比较程度，相应分别取值为1、3、5、7、9，可在两种程度之间分别标值为2、4、6、8。其中交易日期的是以月期房地产交易市场形势好坏进行比较。

通常待评估房每项打分均为5，被估价房的八项总分为40，将参照房和待估价房逐项对比打分，再累加及得到各参照房的累加分值为A1、A2……An，则参照房的平均分值C=(A1+A2+An)/n，得到D=40/C；

采用收益法估价首先要确定房地产本身带来的纯收益，不要在纯收益中混入由于经营能力等非房地产本身要素所产生的收益，有时纯收益可由于租金值确定。另一方面，还要正确选取资本化率。

资本化率的确定，以银行存款利率、物价指数、当地房地产企业和该行业的平均收益率为依据推算。

推导公式为：

(1)住宅房一般先用成本法进行整体估价或用市场比较法进行整体价；在建的住宅房只可采取成本法进行评估；拆迁的住宅房地产应按各地《城市房屋拆迁管理条列》规定，按所拆房屋重置价结合成新计算；

(2)商业性、专业性房地产采用市场比较法进行评估；

(3)厂房、仓库(包括仓储房地产)可采取市场比较法；

(4)特殊类型房地产的估价应以需置成本法为主结合市场比较法进行，如果没有因素房屋的重置成本资料情况，参照预算定额等资料估价。