律师办理房屋动拆迁补偿款分割共有纠纷案件思路探讨（一）思维导图

公房按照百度百科的解释，也称公有住房，国有住宅，它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。当然，这个解释不是很准确，在拆迁过程中所遇到的公房，也有很多是原来为私房，后来被收归国有，变成公房。无论如何，公房一般是有租赁房卡，每月有承租人交纳少额租金，在拆迁过程中，由承租人代表全体同住人与拆迁人签订拆迁补偿安置协议，动拆迁补偿款归承租人及同住人共有。按照上海高院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第九点，承租人、同住人之间，一般遵循一人一份，均等分割的原则取得拆迁补偿款。据此，公房房屋动拆迁补偿款分割原则为：承租人与同住人原则上均等分割。当然，在原则均分的前提下，法院会考虑房屋来源情况、实际居住情况、经济来源情况、对房屋贡献情况等酌定多分与少分。

私房按照百度百科的解释，也称私有住宅，私产住宅，它是由个人或家庭购买、建造的住宅。一般认为是指产权房，即拥有房屋产权证的房屋，房屋产权人登记的权利人为产权人，即私房的被拆迁人。在拆迁过程中，私房的产权人系被拆迁人，由产权人代表全体房屋使用人与拆迁人签订拆迁补偿安置协议，动拆迁补偿款归产权人所有。按照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第五十四条,拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。被拆迁人应当负责安置房屋使用人。据此，私房房屋动拆迁补偿款分割原则为：补偿款归产权人所有，产权人负责安置房屋使用人。当然，至于如何安置，因为矛盾已经产生，产权人与房屋使用人已经无法共同居住，法院一般倾向于判决一部分货币补偿。

拆迁并非房屋的市场买卖，也包含了政府的人性化安置因素，因此，拆迁过程中，对于房屋面积小，而人口多的家庭，拆迁人会按照政府的相关规定，给予相应的补偿安置，俗称“数人头”安置方式。根据2006年上海市人民政府颁布的《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》，一般来说，截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且居住在被拆迁房屋的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。户口不在拆迁房屋内，也有可能符合应安置人口条件，比如配偶、未成年子女。据此，应安置人员的动拆迁补偿款如何分割，也成为法律和实务上应当解决的问题，但法律对此并未有明确规定，实务操作中主要参照《拆迁口径》以及法官的自有裁量权。