：承租公房拆迁疑案评析思维导图

原告赵某自1992年2月起承租北京市东城区某胡同12号公房两间。1993年6月，赵某将该房屋的租赁合同原件交给郭某，委托其代管房屋。后郭某擅自与被告王某达成协议，将赵某承租房屋与王某承租公房进行交换，北京市东城区某房管所于1993年10月28日为双方开具了换房协议书，并于1993年11月5日为王某办理了公房租赁合同。2001年，被告某住宅发展中心在郭某原承租房屋所在地区实施拆迁，王某以承租人身份于2001年8月4日与某住宅发展中心签订了《回购就地安置住房预售合同》，约定：因实施危旧房改造，某住宅发展中心对王某的住房某胡同12号公房两间进行拆迁，并负责就地安置王某楼房一套。协议签订后，王某将所住房交某住宅发展中心拆除，并搬入安置房屋居住。2002年，赵某因不服北京市东城区某房管所变更公房租赁合同的行政行为，提起行政诉讼，要求撤销该局为王某办理的公房租赁合同，法院于2002年12月作出的生效判决支持了赵某的诉讼请求。2005年6月，赵某诉至法院，认为其是北京市东城区某胡同12号房屋的合法承租人，某住宅发展中心与王某签订房屋拆迁补偿协议，侵犯了其合法权益，要求：1、确认某住宅发展中心与王某签订的《回购就地安置住房预售合同》无效；2、由某住宅发展中心对其进行拆迁安置。法院经过审理认为，王某不是北京市东城区某胡同12号房屋的合法承租人，赵某要求确认其与某住宅发展中心签订的《回购就地安置住房预售合同》无效的诉讼请求，应予以支持。对于赵某要求某住宅发展中心对其给予拆迁安置的诉讼请求，因赵某在住房拆迁时是否应当获得拆迁补偿安置，应由有权机关先行确认，不属本案处理范围。据此判决：一、确认某住宅发展中心与王某签订的《回购就地安置住房预售合同》无效。二、驳回赵某其他诉讼请求。

事龙评析：

法院之所以作出本案判决，我想是根据国务院《城市房屋拆迁条例》和最高人民法院2005年8月1日出台的《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院是否受理问题的批复》司法解释，拆迁补偿安置争议先由拆迁管理部门裁决，对于裁决不服的再向法院提起行政诉讼，从这个角度看视乎符合道理。

但有个现实的问题，本案房屋已被拆除，标的物毁灭，根据建设部《城市房屋拆迁裁决规程》第八条的精神，房屋灭失或房管部门认为不予受理的其他情形就会导致房管部门拒绝受理裁决，这时当事人权利救济陷入真空状态。

基于以上法律冲突，我认为从有利于当事人维权及司法为民指导思想，在赵某同意接受王某获得的补偿安置待遇情形下，直接把王某拆迁所得判决给赵某不失为一种好办法，同时告知赵某，之所以出现如此局面，其委托他人管房又把租赁合同原件给代管人、拆迁后为及时到场主张权利，其有着一定的过失性。