分析二手房卖方违约赔偿案例思维导图

2007年4月10日，王某与金某签订二手房买卖协议，约定将位于江帆彼岸城的一套房屋售予金某，价格为54万元。并约定合同签订当日去房产局办理过户手续，办理过户手续同时，金某支付定金、第一批款。但当日王某未去房产局办理过户手续，要求推迟到2007年4月15日。但届期，王某再次爽约。此后，王某一直以种种借口不去办理过户手续。2007年4月30日，王某收定金5万元，并承诺2007年5月办理过户手续。但王某再次爽约。2007年10月，金某获悉，王某将房屋以50万元售予他人。2007年11月前，王某将定金退还金某，另以借款形式赔偿一倍定金。

1、二手房买卖合同，证明王某与金某定有协议，应当履行;

2、定金收条，证明王某曾收取金某的购房定金;

3、取款凭证，证明金某希望支付房款的意向;

4、手机短信，证明被告王某明确表示此房售予他人的事实;

5、谈话录音，证明案外人购买了此房的事实;

6、起诉时江帆彼岸城小区房主报价情况的网页资料

根据诚实信用原则，各方应履行各自的义务。契约签订后，金某为履行付款义务筹集资金，王某拖延履行契约义务，另行与他人签订房屋买卖契约，将讼争房屋出售给第三方，并办理了买卖过户手续，致使原被告签订的契约无法履行。王某对因房屋价格上涨造成金某的损失，应当承担赔偿责任。虽然王某已经双倍返还定金，但尚不足弥补金某损失，金某要求王某另行赔偿6万元未超过因房价上涨造成的损失，本院予以支持。故一审法院判决：王某双倍返还定金(已经实际履行);赔偿房价上涨损失6万元。

我们认为，买方应注意保存交易过程中的证据，如定金收条、要求支付价款的事实证据、对方爽约的证据。如果对方的房子没有与他人办理交易过户手续，买方可以要求继续履行买卖协议，如果卖方已经将房屋过户于第三人，买方只能要求赔偿损失，那么，损失多少，如何举证?对于房价上涨造成买房人的损失，在南京地区，house365网站是一家有政府背景的房产门户网站，其发布的二手房交易信息比较多而全面，对该网页进行公证证据保全，不失为一种很好的举证方式。本案原告也就是通过这一方式确定己方因房价上涨造成损失为6万元。

这个问题，南京市中级人民法院的二审判决已经给出了明确的答案。因定金具有惩罚性，定金与损害赔偿的性质不相同，定金责任的承担不能替代损害赔偿责任。如果一方违约给对方造成实际损失，对方在适用定金罚则的同时，可以请求损害赔偿。

[1]《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条