购买房产已被开发商抵押的纠纷案例思维导图

杜先生4年前向深圳某某房地产开发有限公司(以下简称某某公司)购买了一套房产。因开发商已将该房产抵押，致使杜先生入伙4年办不了房产证。开发商反将杜先生诉至法院，要求杜先生退房并付租金近日，深圳市中级人民法院对此案作出终审判决，判令解除购房意向书，某某公司向杜先生赔偿已付首期房款一倍的损失41.9万元。

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2007年3月，杜先生与某某公司签订《深圳市罗湖区某某豪园定购意向书》(下称《定购意向书》)，购买该公司开发的位于罗湖区某某豪园雅景阁30楼A室的房产，并交付一半房款41.9万元。签订《定购意向书》时，某某公司没有告知杜先生房产已抵押。

2011年3月，已入住的4年杜先生突然接到某某公司的通知，要求解除《定购意向书》。杜先生认为，在房价高涨的情况下，某某公司要想解除购房合约，必须退回他已支付的全部购房款，并赔偿已付首期购房款一倍的损失，但遭到某某公司拒绝。交涉未果，某某公司把杜先生告上法庭，要求解除《定购意向书》，杜先生退还涉案房产，并要求杜先生支付因入住该房而产生的房屋租金10万余元。

罗湖法院审理认为，某某公司与杜先生签订的《定购意向书》是双方当事人真实意思表示，合法有效。双方均要求解除《定购意向书》，且涉案房产被查封，合同已无实际履行的可能。因此，罗湖法院对双方解除《定购意向书》的诉讼请求予以支持。合同解除后，杜先生应将房产返还某某公司。某某公司也应将杜先生交付的定金及首付款返还杜先生。

关于某某公司请求被告补交房屋租金10万余元的诉求，罗湖法院认为，某某公司在履行合同中不能给杜先生办理房产证，存在违约情形，且长时间未通知杜先生，存在过错。法院对此诉求不予支持。罗湖法院一审判决，解除《定购意向书》，杜先生将涉案房产返还某某公司，某某公司返还杜先生购房首期款41.9万元。驳回双方当事人其他诉讼请求。

杜先生不服一审判决，向市中级人民法院提出上诉。杜先生上诉称，一审判决故意回避了案件重要事实，即某某公司在售卖房产时故意隐瞒所售房产已经被抵押的事实，同时适用法律错误。杜先生请求市法院改判某某公司赔偿其经济损失人民币41.9万元。

市法院认为，本案二审争议的焦点是：合同解除后某某公司应否承担赔偿责任。早在2001年，涉案房产即由某某公司抵押给罗湖区建设局。某某公司未在意向书中明确披露抵押情况，亦未提供证据证明其采用其他合理方式告知杜先生房屋存在抵押的事实及可能产生的办证风险。故认定，某某公司故意隐瞒了抵押事实。因房产抵押一直没有解除，某某公司无法为杜先生办理房地产证，杜先生取得房屋产权的合同目的已经落空。杜先生在合同解除后，有权要求某某公司返还购房款并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。杜先生已依约向某某公司支付购房款41.9万元。现杜先生要求某某公司进行赔偿，符合法律规定，市法院予以支持。市法院认为，原审免除某某公司不能办证的法律责任，缺乏事实和法律依据，法院予以纠正。

市法院认为，上诉人杜先生上诉理由成立。原审判决认定事实清楚，但对杜先生反诉赔偿请求处理不当，应予纠正。遂判决：某某公司向业主杜先生赔偿41.9万元，维持原审其他判决。