曾某等商品房买主诉桑植县房地产开发公司房屋买卖契税承担案思维导图

桑植县人民法院认为：被告与原告签订合同时在第6条第2款明确规定：“其余有关税费均包括在商品房的单位造价内，不再另外收取”。其意思表示真实，权利义务明确，即已包括在单位造价内，应由被告承担契税。原告刘双英，王树成两户所交的滞纳金应由自己承担。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条第二款、第一百一十四条的规定，判决： 被告应退还原告被征契税金额共计19986.53元;刘双英，王树成两原告被罚滞纳金1034元由其各自承担。

开发公司不服判决，以商品房单位造价没有包括契税，契税是房屋交易之后，按有关规定由房屋买受方承担，曾某东等10户买主已交纳的契税不应由我公司承担为理由，上诉至张家界市中级人民法院，请求改判。 被上诉人曾某东等10人答辩认为原判正确，请求维持。

张家界市中级人民法院经审理认为：10户商品房买主与开发公司双方签订的商品房购销合同有效。合同中约定“其余有关税费均包括在商品房单位造价内”的税费，应是指房屋买卖成立即房屋所有权转移之前的税费，不包括房屋买卖成立之后的契税。契税是房屋交易后由房屋买受人持房屋所有权证应交纳的税费，我国契税暂行条例明确规定应由房产买受人凭所有权证交纳，契税应由10户商品房买主交纳。原审判决契税由开发公司承担，适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国契税暂行条例》第3条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第(一)款第(二)项的规定，于1996年5月28日判决： 一、撤销桑植县人民法院民事判决。 二、10户商品房买主被征契税19986.53元由其各自承担。刘双英、王树成两户被罚滞纳金1034元由其各自承担。

本案二审判决是正确的。10户商品房买主以购销合同第6条第2款“其余有关税费均包括在商品房的单位造价内，不再另外收取”的约定而推定房产契税应由被告承担，这显然属于对房产契税形成及其特征税的错误理解。这里有必要对房产契税做一下说明。房产契税是一种财产税，是以财产的数量和总价值为对象，并且是房产售后的税目，有专门的经征机关。它不可能包含在房屋造价之内。因此，房产公司无权代征，也无法代征。 本案审理过程中，原告提及开发公司未告知契税的交纳义务人，认为这是开发公司以欺诈手段实施的民事行为。这是否是欺诈的民事行为?构成欺诈的民事行为有三个要件：①欺诈方有欺诈的故意;②有欺诈的行为;③受欺诈一方因陷入错误认识而进行了民事行为。根据法律的规定，房屋买卖双方应及时办理各种手续，然后由承受方交纳契税，这是房屋承受方应知的法定义务。契税所产生的是一种征税机关与承受方的行政行为，而不是买卖双方的民事行为，因而开发公司没有告知的义务。同时，在双方的合同中，也无欺诈行为的意思表示，开发公司没有作出代征的表示。如果开发公司作出代征的表示或同意由其交纳契税，这种行为就是违反法律的无效行为。由此看来，开发公司没有实施欺诈民事行为。 应当认为，双方合同中的约定确有模糊之意，容易使人产生误解。但此并不影响契税义务人应承担的义务的履行和此义务属房屋承受方应知内容的认定，也不影响合同双方当事人民事权利义务的具体内容及其与一方当事人在行政法律关系中的义务的区别。