洛阳市郊区关林镇南寨村九组与解宝现、洛阳市郊区关林英华房屋租赁处侵权纠纷案思维导图

上诉人洛阳市郊区关林镇南寨村九组(下称九组)因与被上诉人解宝现、洛阳市郊区关林英华房屋租赁处(下称租赁处)侵权纠纷一案，不服洛阳市中级人民法院(2000)洛民一初字第32号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。九组代表人麻文超、委托代理人邢玉梅，解宝现委托代理人王德永、董玉乐，租赁处法定代表人麻群朝，委托代理人郭钟常、麻新朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：1.1996年7月16日，九组与洛阳市第二汽车运输公司(下称二运公司)签订了《房地产租赁协议书》。协议约定，九组将位于关林商贸城洛龙路西侧的商业门面房46间及场地面积29554.46平方米(44.33亩，东西长184.6米，南北宽160.10米)，从1997年10月1日起至2015年9月30日止，租给二运公司经营管理;九组协助其办理商业门面和基建手续，提供水、电、道路设施等，并保证正常使用;年租金146万元。2.1996年10月1日，二运公司关林汽车站与麻群朝签订了《房地产租赁协议书》，双方协议约定，二运公司关林汽车站将位于关林商贸城对面的汽车站停车场以西的二运公司所属土地，东西长96.90米，南北宽160.10米，总计面积15513.69平方米(23.27亩)作为麻群朝进行改造、扩建市场用地。麻群朝每年交给二运公司关林汽车站租金146万元，合同有效期18年，从1997年10月1日起至2015年9月30日止。1996年12月12日，麻新朝经批准，领取了村镇临时建筑许可证，在上述地域内建设了7200平方米的商用房屋。于1997年1月2日成立了以麻群朝为法定代表人的集体企业租赁处。3.1997年11月2日，九组与二运公司又签订补充协议，将原协议年租金146万元增加为164万元。该补充协议是在镇、村领导主持、协调下，租赁处参加形成的。4.1999年11月19日，租赁处与解宝现签订《租赁合同书》。

该合同的主要内容是：租赁处将其建在九组土地上的部分仓库租赁给解宝现，租赁仓库面积为3249平方米，占地面积为4879.7平方米，计费面积为3150平方米，每平方米年租金120元，租赁期限13年，从2000年3月30日起至2013年3月30日止;租赁处将其承租的洛阳市郊区关林镇南寨村十四组(下称十四组)王建军租的15.48亩土地转让给解宝现。该转让土地系砖场坑，在租赁处租赁给解宝现的仓库土地西边并与之相连;解宝现在租赁期内打通承租地与砖场坑之间路口，租赁处无权干涉并应保证道路畅通。但只供砖场坑开发使用;路宽维持现状(附图为准)，路公用。如有任何一方责任造成道路不畅通，赔偿对方一切经济损失。该合同生效后，解宝现即投资对承租土地进行商业开发。施工期间，九组以解宝现对其所有的土地没有合法使用权为由，于2000年4月16日、21日两次阻挡，并用砖、水泥垒起一道长7.66米、高2.75米的墙堵断了解宝现先前开通的砖场坑与仓库之间的通道。解宝现遂于2000年5月9日诉至原审法院，请求判令九组拆除通道上障碍，并赔偿经济损失每日按2万元计算，判令第三人承担保证道路畅通的相应责任。

原审法院认为，九组与二运公司所签订的《房地产租赁协议书》及其补充协议，麻群朝与二运公司所签订的《房地产租赁协议书》，租赁处与解宝现所签订的《租赁合同书》均是有关合同双方当事人意思的真实表示，既不违反我国法律的禁止性规定，也不损害他人利益，均是合法有效的协议，均应依法受到法律的保护。九组辩称其不知道，也不同意二运公司关林汽车站与租赁处法定代表人麻群朝的合同和租赁处与解宝现的合同，该辩称不符合事实。九组正是在租赁处对经二运公司转租的九组所有的土地进行了商业开发之后，认为原订租金太低，在镇、村领导主持协调下，租赁处始终参与，才与二运公司达成了变更年租金为164万元的协议。租赁处法定代表人麻群朝与二运公司关林镇汽车站的合同九组不仅知道而且同意，这一事实由变更租金的合同和当时九组组长的证明可以互相印证，因此应认定九组对租给二运公司的房地产允许再转租。租赁处依据有效的合同对商业开发过的九组土地上的仓库房屋出租给解宝现的行为，是行使其合同权利的民事法律行为，该行为也并未损害或降低九组的合同利益，无论九组知道与否，同意与否，都不影响租赁处与解宝现之间合同的有效性、合法性。解宝现打通砖场坑与仓库房屋之间的通道，正是行使其享有的合同权利的表现，也是为了实现其合同利益的有效途径，九组无权干涉。虽然打通通道的土地归九组所有，但该土地的使用权其已出租，九组在收到租金的同时已失去了对该土地的使用权。

九组不服原审判决向本院上诉称：1.九组不知道二运公司将土地转租给麻群朝，麻群朝转租给租赁处的事实，因此租赁处没有取得合法的承租权。租赁处将土地转租给解宝现时，未经九组同意，因此租赁处和解宝现的租赁合同无效。2.九组确有长约170米、宽约2米的土地未出租，一审认定该块土地未出租的事实已不存在与事实情况不符。3.九组堵路是为了排除解宝现对九组未出租土地的占用行为而为，不构成侵权。请求本院予以改判。

解宝现答辩称：1.租赁处承租的房地产及所建仓库，九组是认可的，并非是非法转租。2.解宝现和租赁处签订的租赁合同经过南寨村委同意批准，与九组和二运公司的租赁合同一样，都是以南寨村委为主体，南寨村委的行为代表了九组的意思表示，因此合同有效，解宝现打通道路的行为是依据合同所为，是合法的。请求驳回上诉，维持原判。

租赁处答辩称：租赁处与二运公司签订的租赁合同九组不仅知道而且同意，租赁处按照自己的经营范围将开发建设的仓库房屋租赁给解宝现，合法有效;九组与十四组之间曾有一条宽不足2米的水渠，但已包括在出租范围内，九组多年来并未使用。请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明事实与原审认定一致。

本院认为，出租人对承租人转租租赁物表示同意，可以采取明示和默示两种方式，出租人对承租人的转租行为长时间不提出异议，应属于以默示的方式认可该转租行为。二运公司于1996年10月1日将承租的九组土地转租给麻群朝后，麻群朝不仅在该块土地上建造大面积的商用房屋，还在此基础上成立了租赁处，麻群朝建房、成立租赁处的行为均在九组出租的土地上公开进行，至今已逾三年之久，九组称不知道上述事实理由不足。1997年11月2日，九组与二运公司签订补充协议，而未因二运公司转租行为解除双方之间租赁合同，说明九组已同意二运公司的转租行为，同意租赁处承租该块土地，并在此基础上对合同进行了变更。因此，二运公司与租赁处之间的租赁关系合法有效。租赁处的经营方式即为房屋租赁经营，九组同意租赁处承租土地，亦说明其对租赁处的经营方式予以认可。因此，租赁处将其商用房屋及附属土地使用权租赁给解宝现或其他人，都应视为九组已同意。九组将土地出租给二运公司时并未约定其与十四组土地相连之处有未出租部分，出租的土地四至不明，且争议的宽约2米、长约170米的土地在九组将本案涉及的整块土地出租后并未使用，九组在原审及本院审理中提供的证据不足以证明争议的土地并未出租。综上所述，九组上诉主张解宝现与租赁处，租赁处与二运公司租赁合同不合法，部分土地未出租理由不足，本院不予支持。九组堵断解宝现开通道路的行为构成对解宝现的侵权。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

二审案件受理费11010元，由九组负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 天 悦

代理审判员 卜发中

代理审判员 李 红

二○○○年九月二十八日

书 记 员 王鹏飞(兼)

引用法条