石家庄北湾餐饮娱乐有限公司与河北社科服务中心房屋租赁纠纷上诉案思维导图

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房屋租赁上诉服务中心社科有限公司石家庄房地产法房产案例

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石家庄北湾餐饮娱乐有限公司与河北社科服务中心房屋租赁纠纷上诉案思维导图模板大纲

上诉人石家庄北湾餐饮娱乐有限公司(简称北湾公司)、河北社科服务中心(简称社科中心)、第三人河北省社会科学院因房屋租赁纠纷一案，不服石家庄市中级人民法院(1998)石民再字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

经审理查明：1993年10月9日，河北省社会科学院为甲方与河北省石家庄市裕兴海绵厂为乙方(北湾餐饮娱乐有限公司中方股东)签订综合楼租赁协议。协议约定：甲方将临街新建的综合开发楼租赁给乙方从事餐饮娱乐业，租赁费分期、分批给付;甲方负责按原设计将外装修工程结束，内装修包括地面、墙壁、水电暖设施由乙方自行设计施工;甲方按工程预算将余款拨付给乙方，并将已购买的装饰材料按原始发票数额一并交给乙方;甲方在综合楼北侧划出适当地方供乙方修建围墙及临时建筑。同日，河北省社会科学院与乙方代表杨亚东、冯树芳订立补充协议，对租赁协议中划出适当地方供乙方使用问题达成一致意见。在河北省社会科学院申办的独立法人企业河北社科服务中心成立后，北湾公司亦经工商核准登记。对方于1995年元月18日签订补充协议，约定原1993年10月9日综合楼租赁协议甲方更名为河北社科服务中心，乙方更名为北湾餐饮娱乐有限公司，协议内容不变，继续有效。1993年12月28日，河北省社会科学院未按约定将工程预算的余款拨付北湾公司，只是交付价值约103000元的装饰材料。北湾公司对所租综合楼1、2、4楼进行了设计装修，并在综合楼北侧修建了两层操作间和冷库。综合楼未完工程双方合计40万元，折抵1994年房租费。北湾公司上述投入资金经河北仁达会计师事务所审计，摊销折旧后净值为2829203元。北湾公司从1993年10月12日至1996年12月30日，共支付租金197万元，其中给付河北省社会科学院租金82.6万元，给付社科中心114.4万元。

1995年12月6日，社科中心以北湾公司拖欠租金为由向石家庄市中级人民法院提起诉讼，要求北湾公司支付租金并承担违约责任。北湾公司在诉讼中对拖欠租金的事实予以认可，并请社科中心给予谅解。1996年5月9日，法院主持双方达成调解协议。协议约定：一、从调解书生效之日起，被告每周给付原告2万元，至1996年6月10日交齐1995年度120万元租赁费，至1996年10月底交付1996年度租赁费90万元，1996年12月底再交30万元。二、从1997年起被告每月向原告交清当月租赁费10万元，年底交清当年房租。三、被告1995年度违约金、滞纳金免除。1996年度违约金按合同计算，于1997年元月份付清。四、其他条款仍执行原租赁合同。如不能按时履行调解书条款一方有权终止合同。其余互不追究。石家庄市中级人民法院出具(1995)石经三初字第379号民事调解书对上述协议内容予以确认。调解书送达双方当事人并发生法律效力。

1996年12月31日，社科服务中心向北湾公司发出终止合同函，称“鉴于你公司没有履行法院调解协议，我中心将于1997年元月1日起依约终止与你公司的租赁合同。从1997年元月1日至元月15日为你公司处理善后事宜的时间。在此期间，你公司必须保证整体建筑物及一切设备的完好无损，否则后果自负。在元月15日前，如你公司愿意继续承租，必须付清欠我中心全部租金及诉讼费等，否则，我中心将从元月16日起依法采取必要措施。”1997年1月起，社科中心以北湾公司拖欠水电费为理由停水、停电。1997年4月，社科中心与北湾公司再次发生纠纷，终止了租赁协议的履行。1997年6月26日，北湾公司以(1995)石经三初字第379号民事调解书违反法律，系社科中心欺诈所签为理由申请再审，请求撤销(1995)石经三初字第379号民事调解书，并要求社科中心赔偿损失。再审期间，北湾公司申请追加河北省社会科学院为第三人。

另查，河北省社会科学院与北湾公司中方股东石家庄市裕兴海绵厂订立综合楼租赁合同时，没有取得《房屋租赁许可证》。综合楼产权单位为河北省人民政府，所占土地的使用权为划拨取得。综合楼系河北省社会科学院干部群众集资兴建，其建设得到省计委及城市规划部门的批准。1998年11月12日，河北省人民政府机关事务管理局给河北省社会科学院出具证明：“你单位使用的石家庄市桥西区裕华西路423号房地产产权属省政府，全权由你单位管理使用。”1998年4月22日，社科中心办理了综合楼《房屋准租证》。

上述事实有当事人订立的综合楼租赁协议及补充协议，(1995)石经三初字第379号民事调解书，北湾公司付款收据，河北仁达会计师事务所审计报告，桥西国用(98)字第108号国有土地使用证，石家庄市(98)2031号房屋准租证，(83)85号批准用地许可证，冀计经投(1992)800号通知，当事人陈述等证据在卷佐证。

原审认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条、第三十一条之规定，河北省社会科学院将所建综合楼予以出租的行为不仅涉及到房屋使用权出租，同时还涉及到土地使用权出租，均应依照规定到有关部门办理登记，领取批准手续;并且依据该条例第四十四条、第四十五条之规定，河北省社会科学院所使用的划拨土地使用权是不允许出租的;河北省社会科学院在未办理登记的情况下将综合楼予以出租的行为违反了上述行政法规。同时，该出租行为还违反了《河北省城镇房地产交易市场管理暂行办法》的有关规定，偷逃了有关税费，损害了国家利益。据此，双方所签出租协议应为无效。社科中心既非出租房屋的所有权人又非土地的合法使用人，其与北湾公司所签补充协议更应无效。

宣判后，北湾公司以一审认定占用服务楼39个月零18天错误，应为24个月零20天;返还服务楼占用费应按房屋折旧计算，不应按租金计算;社科中心应赔偿自1997年1月16日停水停电造成的损失;社科中心应赔偿不动产投入的利息和租金利息损失等理由提起上诉。社科中心以房屋租赁不违反法律禁止性规定应为有效;出租房屋已经补办出租手续，资格合法。收尾工程费30万元已经在1994年租金中折扣不应承担;1997年4月19日终止合同系法院强制执行而非强行赶出等理由提起上诉。

本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》违反法律或者社会公共利益的民事行为为无效的规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》关于划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，可以转让、出租、抵押的规定。河北省社会科学院与石家庄市裕兴海绵厂订立的综合楼租赁协议以及河北省社科服务中心和北湾餐饮娱乐有限公司的补充协议在订立协议时没有经过有关部门的批准，故所订合同属于无效合同。一审判决对双方之间的综合楼租赁合同无效并予以解除正确，应予维持。河北省社会科学院及综合楼权利义务承担者河北社科服务中心作为出租方在出租综合楼时应当办理批准手续而没有办理，对合同无效应当承担主要过错责任，北湾餐饮娱乐有限公司作为商事组织对其经营活动应当善尽注意义务而未尽，对合同无效承担次要责任。

虽然房屋租赁合同无效，但原审原告已将房屋交付原审被告，且原审被告用其经营餐饮娱乐，故应当支付合理的使用费用。双方约定的租赁价格没有违反石家庄市社会工商用房租赁价格管理暂行办法(1994)24号所确定的综合楼所处地段的同品质楼房出租价格规定，又系双方自愿协定，所以北湾公司应比照约定租金支付给河北省社科服务中心占用综合楼期间的使用费。其占用期限从1994年1月1日接收综合楼到河北省社科服务中心1997年4月收回综合楼止，其计39个月。北湾公司主张使用期限应从开业始计算到河北省社科服务中心停水、停电时止的上诉理由本院不予支持。北湾公司已经支付房租197万元，未完工程量折抵使用费40.2万元，仍应支付河北省社科服务中心综合楼使用费152.8万元。北湾公司的不动产投入2829203元因无法拆除返还，应按北湾公司实际损失由河北省社科服务中心和北湾公司按各自过错承担，双方过错相抵后，河北省社科服务中心应赔偿北湾公司2263362.4元，该笔赔偿金和北湾公司应付综合楼使用费抵消后，河北省社科服务中心应给付北湾公司735362.4元。关于北湾公司要求赔偿其贷款利息与其他损失的请求，因未能证明此项损失与河北省社科服务中心、河北省社会科学院存在因果关系，故本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(三)项之规定，判决如下：

一、维持石家庄市中级人民法院(1998)石民再字第47号民事判决第一、二项，撤销该判决第三、四、五项;

二、改判河北省社科服务中心给付北湾餐饮娱乐有限公司人民币735362.4元。

一审诉讼费23000元，由河北省社科服务中心承担11500元，北湾餐饮娱乐有限公司承担11500元;二审诉讼费23000元，由河北省社科服务中心承担11000元，由北湾餐饮娱乐有限公司承担12000元。

本判决为终审判决。

审判长张书华

代理审判员赵树经

代理审判员郭雪华

二○○○年十二月二十一日

书记员王芳