金某诉郑某房屋买卖付款后未办过户手续要求确认买卖有效案思维导图

案情

原告：金某朝，男，厦门金丰国际贸易有限公司、丰臣工贸发展公司总经理。

被告：郑某荣，男，原新罗国际贸易公司董事长兼总经理，住台湾省高雄市三民区克武路264号。

新罗国际贸易公司(以下简称新罗公司)系被告郑某荣在香港注册的独资公司，该公司于1995年10月31日结束营业。1988年7月，新罗公司购得厦门市海滨大厦第21层D座房屋，建筑面积173.55平方米，总价款港币97万元。1994年7月9日，新罗公司授权董新华与原告金某朝办理该房产买卖事宜，双方在未实地察看该房现场的情况下，签订了一份《购房合同》，约定：新罗公司将海滨大厦第21层D座卖给金某朝，该房建筑面积264平方米，使用面积174.3平方米，含附带物：高级装修、办公桌、椅、柜等，及电话3部、传真机、复印机等，总价款人民币160万元(其中房屋原值约港币123万元，另加装修费及办公通讯设备等费用20多万元);新罗公司同年7月28日前交房，若未如期交房，每迟一天罚违约金5‰;本合同经公证后生效。7月11日，应董新华要求，双方撤销合同中约定的经公证后生效的条款。合同签订后，因新罗公司被法院在另案中判决其返还他人100多万元债务，若逾期不付，法院将拍卖该房屋，金某朝根据新罗公司代表董新华的授意，向新罗公司厦门经贸发展总公司指定收款单位厦门日胜公司前期汇款人民币33.8万元抵作房款。随后，金某朝又分别于1994年7月21日、7月25日和7月30日支付给董新华房款美元63500元(折人民币548227.25元)、人民币15万元、人民币1万元及港币24070元(折人民币26862.12元)。董新华以新罗公司的名义对上述款项开具了收据。金某朝与董新华因业务往来，金某朝还支付或借给董新华31万余元，董新华表示这些款项由其自行承担。因新罗公司贷款将房产证抵押在银行，至同年10月4日，金某朝拿到该房的原所有权证明，发现该房建筑面积实为173.55平方米，即向董新华提出异议。同年11月10日，金某朝开始使用管理该房至今。

双方因为办理产权过户手续未达成协议，金某朝向厦门市思明区人民法院起诉，要求确认该房归其所有，由新罗公司返还多收取的房款及承担逾期交房的违约责任。因新罗公司经公告送达未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决，并公告送达判决书。新罗公司不服提出上诉。二审法院经过开庭审理，以事实不清、证据不足发回重审。

一审重审期间，因新罗公司已结束营业，郑某荣承担参加诉讼。 原告金某朝诉称：其与被告于1994年7月9日签订购房合同，约定由被告将海滨大厦21层D座(建筑面积264平方米)的房屋卖与原告，价格160万元，于同年7月28日交付房屋。原告陆续支付了148万余元，但被告却一再违约，迟至1994年11月10日才交付房屋。原告至此才发现房屋实际面积与合同约定面积不同。现要求确认房屋买卖有效，被告返还多付房款42万余元，并按每日5‰支付逾期交房的违约金。 被告郑某荣答辩称：其授权董新华与原告签订购房合同。但此后，原告仅陆续支付了部分款项。原告与董新华之间尚有个人生意往来，原告所述的148万余元中有一大部分系董新华与原告的个人款项，应予以剔除。房屋至今尚未办理过户手续。现要求确认房屋买卖关系无效，将购房款返还给原告。购房合同尚未发生法律效力，不存在违约金问题。 审判 思明区人民法院认为：原告与新罗公司签订购房合同后，虽已交付了大部分房款，并实际使用和管理了讼争房屋，但双方至今未能前往房管部门办理产权转移过户手续，现卖方反悔，应解除原告与新罗公司之间的房屋买卖合同，双方应各自返还因此而取得的财产。双方对此均有过错，应当各自承担相应的责任。新罗公司系在香港地区成立的个人企业，且已结束营业，依法应由其业主郑某荣行使权利、承担义务。虽然原告支付的款项凭证上均盖有新罗公司的公章，但原告与新罗公司代理人之间除该房屋买卖行为之外，还有个人其他款项往来，在原、被告双方对款项系属购房款或个人款有异议的情况下，只有注明“香港新罗国际贸易”字样，真正用于房屋买卖和为被告支出的款项，才可确认为购房款，其余应视为董新华等人与原告之间的法律行为，应依法另行处理。董新华表示林炳生、刘楚、涂永红的欠款由其承担，予以采纳。对于董新华的个人欠款，原告应另行向董新华追讨。原告称其支付给董新华、林炳生等人的款项全部为购房款，缺乏相应证据，不予采纳。原告经被告代理人要求汇往经贸发展总公司指定收款单位的款，系用于偿还被告欠经贸发展总公司的债务，故应将该款视为购房款。

根据国务院国发(1983)194号《城市私有房屋管理条例》第九条第二款，《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款的规定，该院于1997年7月23日判决： 一、原告金某朝与新罗公司之间的房屋买卖关系无效;原告金某朝应于本判决生效后二个月内将上述房屋及属于被告的设施归还被告郑某荣管理、使用。 二、被告郑某荣应于原告搬迁之日返还原告金某朝房款1073089.37元。

一审宣判后，原告金某朝不服，向厦门市中级人民法院提起上诉，诉称：

(2)1994～1995年间，上诉人付给被上诉人共计人民币1473589.37元，均有被上诉人加盖印章后出具的收条和借条，一审法院将其中40.05万元购房款认定为个人债务是错误的。请求确认被上诉人收取上诉人总款项应为人民币1473589.37元。

(3)被上诉人在履约中有严重违约行为，应承担违约责任。合同约定1994年7月28日前交付海滨大厦第21层D座，建筑面积264平方米及附带物等，被上诉人延至1994年11月10日才交付建筑面积173.55平方米的房屋，一审未对此予以核定是错误的。被上诉人应返还多收房款553248.37元及利息，承担延期交房违约金766266.47元。