重庆市众恒物业管理有限公司等物业服务合同判决书思维导图

上诉人（原审被告）：李炳前，女，1969年8月21日出生，汉族，住重庆市渝北区龙山大道28号3栋4-5。

被上诉人（原审原告）：重庆市众恒物业管理有限公司，住所地渝北区龙溪松石大道47号附2号。

法定代表人：徐正国，总经理。

委托代理人：杨小峰，男，1981年6月20日出生，汉族，住重庆市渝中区邹容路125号。

上诉人李炳前与被上诉人重庆市众恒物业管理有限公司（以下简称众恒公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2009年4月7日作出（2009）渝北法民初字第755号民事判决，李炳前对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2009年6月29日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院审理查明：众恒公司是二级资质物业管理企业。李炳前是“丰业.御景豪庭”小区3栋4-5业主。2003年7月28日，众恒公司受“丰业.御景豪庭”小区开发商重庆丰业房地产开发有限公司委托为该小区提供物业管理服务，并签订《前期物业服务合同》，在该合同的“委托服务事项”中约定了物业服务范围，同时约定众恒公司负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理费按建筑面积每平方米进行收取，房屋共用部位、公共设备、设施的维护、养护、大中修、更新费用的合理分摊等向业主和物业使用人收取(如电梯维护费等)。在“物业服务要求和标准”中双方进一步约定电梯按规定时间运行，维护、保养、检修等所需费用由业主承担。在“物业服务费用和维修费用”中约定：本物业服务费在物价局核定收费价下来之前，按住宅1元／月.平方米、写字楼2.5元／月.平方米、商业3元／月.平方米收取，物价局核定收费价下来后，按物价局核定收费价进行收费，业主逾期不交物业服务费的，按日千分之三支付滞纳金。“委托服务期限”中约定：暂定三年，自2004年12月31日起至2007年12月30日止。2004年12月，重庆市物价局审批给众恒公司的物业管理服务收费标价表载明：“丰业．御景豪庭”商住楼住宅按建筑面积每平方米0.8元收费，电梯房(含电梯费)按建筑面积每平方米1元收费，其批准机关一栏载明：收费依据为“前期物业服务合同”。2005年1月5日，众恒公司与李炳前签订《前期物业服务补充合同》约定：电梯住房一楼按0.8元／月.平方米收费收取，二楼按0.9元／月.平方米收费收取，三楼及三楼以上按1元／月.平方米收费；业主应在每月5日前缴纳当月物业管理费和预交公用分摊费，逾期交纳的，每日加收千分之三的滞纳金；电梯的维护保养到时征求业主意见，可由业主据实分摊也可通过专项维修资金支付；物管公司每月的30日、31日前将公用分摊费在信息栏内向业主公示，以方便业主监督和查询。该合同为《前期物业服务合同》的补充，如本协议与《前期物业服务合同》相冲突之处，以本协议为准，其有效期限与《前期物业服务合同》一致。2007年10月19日，渝北区房产管理局就众恒公司报告是否继续为御景豪庭小区服务复函如下：你公司与重庆丰业房地产开发公司签订的《前期物业服务合同》于2007年12月30日到期，你公司应积极协助开发公司将业主委员会成立，在小区业主委员会成立之前，前期物业服务合同继续履行，你公司在未办理移交之前不能撤场。众恒公司服务期间，其分摊水电费公示表载明，2008年1月至2008年6月，每户平均分摊水电费49元，其中包含了9309电表所产生的费用。一审开庭审理后，众恒公司自愿撤回了要求被告支付9309电表和4052水表产生的费用17.3元的请求。2008年1月起，因众恒公司与小区业主就电梯维保费由谁支付发生争议，该小区的电梯维修公司未及时收到电梯维保费，致小区电梯断续停运，李炳前等业主拒交物业管理费。李炳前每月应交物业管理费105元，未交清2008年1月至7月的物业管理费和2008年1月至2008年6月的公摊费。2008年7月，御景豪庭小区成立业主委员会，并重新选聘了新的物业管理公司。众恒公司于2008年7月31日停止对该小区的服务，后要求支付相关费用未果，诉至法院。

一审法院认为，众恒公司受“丰业．御景豪庭”小区开发商委托为该小区提供前期物业管理服务，其与开发商签订的《前期物业服务合同》和与李炳前签订的《前期物业服务补充合同》均没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。2008年7月前，因小区未成立业主委员会，众恒公司在原合同到期后，按照房屋主管部门的要求对该小区继续进行服务，李炳前事实上也接受了众恒公司的服务，双方在2008年1至7月建立了事实上的物业服务关系。虽然《前期物业服务合同》对物业管理费的收费标准进行了暂时定价并约定最后以物价局核定价进行收费，但之后，双方签订了《前期物业服务补充合同》，明确约定补充合同是对前合同的补充，两合同冲突之处，以补充合同为准。补充合同约定电梯住房二楼按0.9元／月.平方米收费，三楼及三楼以上按1元／月.平方米收费，即双方就物业管理费的收取标准已达成一致意见，双方已变更了前合同中以物价局核定收费价进行收费的合意。2008年1-7月，虽然双方未签订合同，但形成了事实上的物业服务关系，众恒公司要求支付物业管理费合法有据。众恒公司自愿撤回了要求支付9309电表和4052水表产生的费用的请求，应予准许，其垫付其他水电公摊费，李炳前应当支付给众恒公司。《前期物业服务合同》和《前期物业服务补充合同》均约定众恒公司服务期限至2007年12月30日止，2008年1-7月，虽然双方形成了事实上的物业服务关系，但对物业管理费何时交纳没有约定。众恒公司要求支付滞纳金的请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十五条、《最高人民法院《〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决：一、李炳前在本判决生效后立即支付众恒公司物业管理费630元。二、李炳前在本判决生效后立即支付众恒公司水电公摊费31.7元。三、驳回众恒公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由李炳前负担。

众恒公司答辩称原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院二审查明的事实与一审相同。

本院认为：1、关于2008年2月以后的物业服务费是否应当下浮的问题。因上诉人未就其所主张众恒公司物业服务低劣的事实进行举证证明，本院对该项上诉请求不予支持；2、被上诉人在一审中自愿撤回要求上诉人分摊9309电表和4052水表产生的费用的诉讼请求，一审法院予以准许并无不当。基于被上诉人的前述撤诉行为，一审法院已无必要对9309电表和4052电表的真正所有人进行审理。事实上，一审法院也只是准许被上诉人撤回该诉讼请求，并未对9309电表和4052电表的真正所有人进行审理。故上诉人关于一审证实9309电表不属于小区业主所有以及漏审4052电表的归属问题的上诉主张明显不能成立。3、至于上诉人要求被上诉人支付2005年至2008年7月多收取的业主水电公摊费，支付拖欠的小区电梯日常维修保养费并减少2008年1月至7月少运行三台电梯的费用问题，因上诉人未在一审中提出反诉，故前述问题不属本案审理范围，上诉人可另行提起诉讼。

综上，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审案件受理费50元，由上诉人李炳前负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 赵志强

代理审判员 谭 颖

代理审判员 钟 拯

二 〇 〇 九 年 八 月 四 日

书 记 员 李 沁