卖家钻“期房限转”空子毁约思维导图

□本报记者田苗苗

明知是期房，双方还是签订了买卖居间协议。结果房价上涨，卖家反悔，两次带人到装修现场大闹，还惊动了110。日前，这起期房转让纠纷审结，浦东法院认为卖方以房屋是未取得小产证的期房为由,要求确认《房地产买卖居间协议》无效缺乏依据，判令买卖合同继续履行，二审法院维持原判。

明知期房仍要买卖

去年6月16日，买卖双方与某中介公司签订了《房地产买卖居间协议》，约定买方朱某通过中介公司购买卖方王某位于名嘉新苑的一套房屋。该房是王某于2006年4月购买的期房，还没有办出产证，仅在2006年4月25日办理了预告登记。

买卖双方和中介在明知该房是期房的情况下仍订立了协议，其中写明该房建筑面积123.15平方米（以产证面积为准），并手写补充条款约定:买卖双方同意以成交价100万元送入浦东新区房地产交易中心；卖方获得到手价款为114.25万元，一切税费全部由买方承担。在卖方产证出来十天内签定买卖合同；双方某一方违约，则违约方赔偿违约金为总房款的20%；并备注说如买方愿意补足定金为10万元，卖方同意在6月25日前交付钥匙给买方做装修之用。

协议签订后,朱某支付了10万元定金，6月17日，王某依约交付了系争房屋的钥匙一套及入户相关资料一套。朱某开始装修。

房价上涨卖家反悔

眼见房价上涨，7月24日，王某反悔，提出《房地产买卖居间协议》无效，要求中介公司通知买方。7月26日,朱某将购房款34.25万元支付到中介公司，中介公司出具了收款收据。但王某拒绝领取该笔购房款。同年7月31日,王某委托律师致函买方及中介公司，认为《房地产买卖居间协议》违反合同法，可能被确认无效，同时违反期房禁转规定，要求买方停止装修,协商后续事宜。8月8日，王某到系争房屋要求朱某停止装修，引发冲突，9月19日，朱某向浦东法院提出诉讼。

朱某认为，卖家见房价上涨后悔出售，分别于8月4日和8月8日，带人到装修现场骚扰，要求提价10万元，直至110民警到场才停止争吵，致使装修延误。9月26日,开发商已获得大产证，卖家拒不履行《房地产买卖居间协议》，将房产过户给自己，这些行为已违背了合同约定，因此诉请法院判令被告继续履行房地产买卖居间协议，办好小产证，与己方签订房屋买卖合同，将系争房屋过户。

被告王某辩称，原、被告及第三人签订的 《房地产买卖居间协议》约定应当由第三人中介公司签字，但买卖条款的内容中介公司并未签字，协议未成立。自己的房屋是尚未取得小产证的期房，且该协议存在规避法律、偷逃税收的情况，应为无效。自己在事件中有一定过错，愿意返还收取原告的定金并给予原告适当的补偿，但要求终止居间协议，请求驳回原告的诉讼请求。

第三人中介公司则认为该协议合法有效。

法院判令合同继续履行

法院最终判决该《房地产买卖居间协议》继续履行，被告王某应于本判决生效之日起十日内办理房屋小产证，取得小产证之日起十日内将该房屋产权过户登记至原告名下，案件受理费1.71万元、财产保全费5000元，由被告王某负担。

主审此案的陆罡法官认为，原、被告及第三人中介公司签订的《房地产买卖居间协议》系各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。被告在尚未取得房屋所有权证之前虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权，其再行转让并不违反法律禁止性规定，被告以房屋是尚未取得小产证的期房为由要求确认《房地产买卖居间协议》无效,缺乏依据，不予采纳。避税条款应认定无效。诉讼时被告已具备取得小产权证的条件，履行买卖合同已不违反期房限转政策。双方仍应履行除此条款之外的合同约定。

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