在建工程转让法律依据及其条件思维导图

《城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定，“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。”

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”

在建工程开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让，但又与土地使用权的直接转让有所不同，主要体现在转让范围、转让价值及转让权利义务等方面，最主要的不同在于项目转让不仅转让了土地使用权，而且转让了与使用土地有关各项政府批准文件所产生的各种权益和相关义务。综合上述法律规定及最高人民法院的有关司法解释，在建工程开发项目的转让应具备的条件因土地使用权方式不同而有所不同：

以出让方式取得的土地使用权的，在建工程转让时，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条及相关法律法规规定的转让条件：

根据有关规定，转让在建工程项目需向负责承办开发建设工程项目转让政府职能部门提交如下材料：

1、在建工程和房地产开发项目转让必须由所有转让、受让的当事人以书面形式协商一致；

2、在建工程和转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等；

3、在建工程和项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件；

4、在建工程和已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续；

5、成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序；

6、未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意；

7、在建工程和转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用，包括尚未付清的费用的承担方式；

8、在建工程和项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人；

9、在建工程和项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除；

10、在建工程和房地产项目转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法；

11、在建工程和房地产项目转让均系要式的须经批准的行为：合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人（股东或权益人）或者项目功能、用途等变更手续，均需获得政府有关主管部门的许可或批准，并持有批准文件或证照；

[1]《城市房地产开发经营管理条例》 第二十条

[2]《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条

[3]《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十九条