专家支招：遇到楼市各种纠纷 该如何维权？思维导图

张女士依合同约定一次性支付了全部房款，到了12月31日，张女士到开发公司要求交付房屋。但在验房过程中，张女士发现房屋存在诸多问题，如地面不平，墙角有倾斜，防盗门不好用，窗户漏风等。

张女士看到此种状况，咨询了律师，问此种情况应当怎么处理。

律师建议，应当要求开发公司出具《合同》约定的商品房验收合格证明相关文件，并出具《合同》约定的“二书”(《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》)。

开发公司人员称，暂时还不能出具相关证明，但保证业主可以进行装修。

开发商要求张女士接收房屋，并承担自交房之日起房屋的相关责任(物业费、采暖费等)。

张女士拒绝接收，要求开发公司必须提供“二书”及房屋验收相关文件，才可办理入住手续。

开发商在2007年6月才将“二书”办理完毕，至此，张女士办理了入住，但在办理过程中，物业公司要求张女士交纳自2006年12月31日起至今的物业费，并称如果不交，就不给办入住。

张女士一气之下，将开发公司告上法庭，要求开发公司承担延期交房的法律责任。案件经法院审理，支持了张女士的诉讼请求。

律师评议

很多购房者在购买房屋时，很少注意《合同》中的细节。如果开发公司出具《合同》约定的“二书”(《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》)，就意味着房屋经过验收，应视为合格产品，如果因为房屋的小瑕疵而拒绝收房，并以此告开发商违约，一般情况下是告不赢的。而如果开发公司没有“二书”， 意味着房屋质量没有经过检验合格，可以拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发公司承担。

《房号买卖协议》有法律效力吗

小张为结婚，想在长春购买一套住房，2009年5月20日，他了解到外单位小马有“房号”想出售一套房屋，小马是参加了单位的团购房，房屋现在未建成，小马与开发公司签订了《内部认购协议》，交纳房屋定金1万元，面积约为90平方米，团购单价为每平方米3000元，楼层及具体位置不确定，房屋为多层住宅。

由于单位团购价格较低，而现在所在房屋位置的房价都已涨到每平方米6000元，所以，小马将房号出售价格定在10万元，并且小马同意将《内部认购协议》名字变更到小张名下。于是经双方多次协商，达成共识如下：小张一次性给付小马人民币10万元，其余房款由小张直接向开发公司交纳，小马将原交款凭证变更到小张名下，此房屋的权利义务由小张承担，小马对团购事宜不负任何责任，双方签订了《房号买卖协议》。后来，由于开发公司原因，房屋迟迟不能交付，小张找到小马，希望退还房号款10万元。小马拒绝，小张诉至法院要求确认《房号买卖协议》无效，并退还全部购号款。

矛盾焦点：《房号买卖协议》的法律效力?

律师评议：《房号买卖协议》因违反法律的强制性规定，应属无效协议。

最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，马某与开发公司签订的《内部认购协议书》不具备《商品房销售办法》第16条规定的内容，该认购书中尚有“缺失条款或不确定的条款”，张某在购买该房屋时，该房屋的权属不清，根据《城市房地产管理法》第37条第(六)项明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。根据立法本意，其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为进行一种限制。

本案中，马某在签订《房号转让协议》并未取得该房屋的所有权，其对房屋的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。《中华人民共和国合同法》第79条规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：1.根据合同性质不得转让;2.按照当事人约定不得转让;3.依照法律规定不得转让。本案中，《房号买卖协议》因违反法律的强制性规定，应属无效协议。

由于“房号”问题比较复杂，以上观点仅为律师对法律的适用与理解，不具有权威性。

团购房未按期完工 如何双倍索赔

到了2008年10月末，开发公司未进行任何的建设和开发，除了土地等问题外，最主要的是建筑成本增加，由原来的每平方米2800元，增加到3500元，而此时市场上房屋销售均价已达到5000元每平方米。这时开发商如果按照计划开发建设，注定要赔钱。因此工程没有建设。

小李找到开发公司，要求交付房屋，并赔偿损失。开发公司给出的解决办法有三：一是退房，并给银行存款利息;二是增加购房款，每平方米增加到4000元;三是进行法律诉讼。

矛盾焦点：

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