商业地产投资 需谨记三条“军规”思维导图

周兵表示，在当前商业地产一头热的大背景下，也只有同时具备超强资金实力、超强资源整合力以及超强专业运营团队这三个基本条件的开发商，他们所投资的商业地产项目才有机会。

“对于商业地产开发商，必须要做好物业持有的准备，而且是大量持有。产权分割是经营商业地产的大忌，商铺分割出售以后再经营是很难统一，就算是反租，其成本也很高。”周兵表示。

对此，万达颇有发言权，每年万达广场都有商家被淘汰，新商家被引入。万达集团分管商业一副总经理就公开表示，万达一般只出售住宅及写字楼部分，商业产权几乎都是万达自己持有，这确保了统一经营，为后期业态调整、为商业带来生命力提供先天条件。

“对于一般开发商来说，搞商业地产是有风险的，很可能会面临招不进来商的窘境。”市房协商专委秘书长孙宏志认为，开发商的资源整合能力，对于投资商业地产来说至关重要。商业与住宅不一样，如果商业招商不满意，消费者很快就能感受到。但住宅就是空着，也未必有人知道。

孙宏志认为，这方面万达体现出了优势，他们和很多大品牌建立了战略合作。尽管如此，万达也开始“制造”自己的商业品牌，今天万达广场已经拥有万千百货、万达影城、大歌星KTV等诸多商业品牌。

孙同时认为，在这一点上，重庆本地开发商中，龙湖做得最好，目前龙湖已拥有天街、MOCO、星悦荟三大商业品牌体系。招商过程中，能有所针对性招商。

“现在开发商普遍存在一个问题，所谓的商业地产管理人员，基本上都是从住宅项目上转过来，从商业到地产的很少。”

孙宏志认为，一个专业的商业地产运营团队，必须懂商业管理、懂招商、懂商业地产规划，“只有具备了这三个条件的开发商，他们投资的商业地产才是机会。”

对此，市房协专门组织一批全国知名的商业实战专家，准备在春交会上对重庆商业地产发展支招。“在合适的时机，我们还会组织商业地产的运营人才培训。”孙宏志表示。

选择好的开发商，可能大多数投资者都能准确判断。但该如何选铺?对大多数普通投资者来说，缺乏专业的投资眼光，或者跟风走，或者凭感觉，想到哪，买到哪。面对当前投资者现状，专家们给投资者开出“良方”。

3月5日，2011年重庆商业地产发展论坛上，市房协会长莫元春提出了自己的见解。

不看地段，看回报。“很多人喜欢往市中心凑，花10万元/平方米买个商铺，利润空间在哪里?升值空间又在哪里?”四川省商业地产联盟秘书长冉立春说，按照合理的回报率8%反推，10万元/平方米的商铺需要每平方米月租金667元才够，“什么样的商业形态才能支付如此高额的租金?”

有的投资者认为，买了黄金地段的商铺，可以招租到高端品牌入驻，他们是可以承受高租金的。冉立春说：“恰恰相反，高端品牌，特别是奢侈品商家是非常精明的，他们会拿牌子压你。成都仁和春天的个案，对重庆商业或许有着值得借鉴的地方。当时仁和春天百货引进LV花巨大代价，不仅没有收租金，还搭进去巨额的装修费用。”

市房协商专委孙宏志同时认为，投资者还有必要研究商铺的建筑结构、物业结构，层高有多少，进深、开间、柱距，在购买之前就要想清楚，你所招租的对象会做什么样的经营项目。

比如做餐饮，如果烟道、下水、卫生间都没有，还做什么?对于很多投资者来说，自己是不做运营的，所以必须考虑清楚这个问题。不同商家对铺面要求不一样，孙宏志说：“很多人可能觉得小开间、大进深的商铺不好，不利于经营，但是如果招来的商家是做建材的，那不是正好?长条的建材就需要这样的房间。而做超市的话，就对柱距有不小的要求。”

“动辄数百上千万元的商业地产投资，更要形成良好的投资习惯，养成良好的投资心理，这是规避投资风险最后的屏障。”资深投资专家周兵表示，投资商业先要过心理关，成功的投资往往来自于良好的投资习惯。

“这两年伴随着商业地产走红，商铺的投资门槛也是逐渐走高。”周兵表示，投资者必须学会规避风险。投资商业地产必须认识到以下误区：一是投资商业地产必赚钱。从一般意义上讲，有需求就能赚钱，但是目前商业地产中存在严重的结构性问题和供求矛盾。如很多商铺的价格是住房价格的8倍甚至10倍以上，其实这之间有不少是虚假的繁荣。二是投资商业地产可长期赚钱。目前，国内不少住宅开发商都转向商业地产，商业地产量的增加必然要影响其价格，并使利润下降。

返租并非灵丹妙药

除此之外，很多商业地产开发商把返租当成一剂灵丹妙药。返租，即开发商承诺将售出的商铺从投资者手中回租，整体交由一家商业公司进行运作，并给予投资者固定的回报。

但返租是不是就一定能解决这些问题了呢?是不是交由商业公司统一经营就一定能成功了呢?

显然不是，它只是提供了更多的成功可能性。返租成败与否取决于所选择商业公司的水平，他们的定位准不准、招商能力强不强、营销管理到不到位。不同的业态、业种，不同的管理水平，会直接影响到返租回报的承诺。

周兵认为，返租这样的个案，目前在重庆的旅游商业地产中比较盛行。以仙女山一楼盘为例，开发商便承诺给投资者寻找到一国际知名酒店管理公司租用。

对此，周兵建议，在决定投资投资商铺前，投资者应全面考察开发商的实力、诚信度、知名度等，尤其对于其在销售时宣称的租金收益率要实地考察，搞清该地段真实的租金价位，然后才决定是否投资。

初次投资商铺的中小投资者切忌贪大，相对来说面积较大的商铺对业态的要求更窄。另外，很多投资者转投新兴区域，这更需要了解区域详情，判断该区域商业是否有成长性。

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