房产投资，别忽略尾楼思维导图

尾房容易给人的感觉是卖不出去的差房子，而实际上留到最后的不一定就是不好。尾房应分为两大类：一、有问题、卖不出去的尾房，如：朝向差，楼层次，景观不理想，户型不合理等。二、没有问题或没打算卖出去的尾房，如：开发商留作自用，开发商留作日后出租等。这类尾房极有可能是一些比前期推出的还要好的房子。

通常对开发商来说，当整体销售超过55%就意味着该项目过了“生死线”，而当销售率超过75%时，超出部分就是项目赚钱的空间了。因此，面对这剩下的25%的尾房，需要开发商作出非常理智的决定。若开发商觉得这部分尾房属于不好的尾房，又要同样销售出去，就应该在售价上做出相应的调低。但不少项目，对所谓“降价”之事所采取的态度通常是能不降就不降，而其结果是剩下一些价格又高、品质又差的房子，加上市场上新项目不断，自己的尾房又过了先前的销售气氛，彻底失去了与市场竞争的能力，而成为真真正正的“尾房”。作为买家买尾房有以下几点是不利的：1、价格上不一定有优势，有时尾房价格高过其早期售价。2、质量相对差些，比如说朝向好的东南面、中高楼层可能已没有了。

1、价格、付款方式及谈判有空间。购买尾房时，买家可以在价格、付款方式上有一定的讨价空间。

2、能更客观、冷静。一般项目在开盘时都能造成令人产生购买冲动的销售氛围，不少买家就是在这种被炒热的情况下一时冲动买房的。买家在项目接近尾声中会变得更客观、冷静。

3、风险低、买得更踏实。在尾房时期去挑房，会对项目的前期承诺、技质量，特别是将来邻居的构成有更准确的认定，能看到的东西总比图中看到的更真实，买房也买得更踏实。

4、“性价比”更合算。同一幢楼宇的成本中，地价、配套设施、公共部分、装修、设备标准对每个买家来说是一样的，而所不同的只是体现在朝向、景观、楼层上。在现行的销售过程中，特别是在北方，由于市场需求的存在及项目包装的必要，通常楼层差与朝向差最大之和可达30%-40%。一般来说，这不太现实。再加上现在买房并不意味着要住一辈子，很有可能将来再换或出租用。若购买者是年轻人，白天几乎不在家，晚上回来天已黑了，对朝向、楼层、景观的要求相对低。所以，对待尾房中的所谓朝向、楼层差的户型，综合其他因素，若在售价上有如此大的差别，购买此类尾房其“性价比”相对来说就更合算些。

要知道一项投资划算与否，需要对价格、风险和选择范围三方面来作综合分析。其中，价格因素最重要，占60%的影响力，风险和选择面的影响力各占20%的权重。专家分析认为，设定尾盘中期的购房总价为1，各阶段的投资价格比=尾盘中期价/阶段价。价格比越高，说明房价越便宜，对投资就越有利。有了价格比，就可以算出价格权重值(价格权重值=价格比×价格权重)，同理可以得出投资风险和投资选择的权重值。然后将三者权重值相加得出的投资综合值，也就是我们所需要的投资综合分析数据，这个数越大，投资就越划算!通过公式计算得出的数据可以看出，开盘期权重值总和最大，为0.8632，也就是说这时买房投资最划算，这和大多数投资者的观点相吻合。而令投资者意想不到的是，尾盘中期以0.8222的分值位居第二，比起结构封顶期、竣工入住期，是一个更为划算的投资时期。

当然，上面的投资只是单纯从投入、支出的角度去分析，并没有考虑投资收益的问题，实际当中，投资是必须考虑收益的，收支相比才可以准确体现投资的价值。商品房投资收益最常见的两种方式是出租和出售。由于我们对比的是同一套房子不同时期的投资价值，所以无论你什么时候买的房，购买时期的不同不会影响房子在同一时期出租或出售的租金或售价，而收益的不同主要体现在时间和收益预测上。开盘期买房无论出租或出售都要等入住后，所以不能立刻取得收益，而尾盘期则不同，支出和收益几乎是同步的，从这一点来说，尾盘期的收益明显要好于开盘期，起码可以立刻以租售的收益来缓解购房的压力。

另外，开盘期由于对项目有太多的未知，对将来的收益状况难以作出较为准确的预测，也就是说，投资收益的风险比较高;而尾盘期的楼盘，因为各方面状况都几乎可眼见为实，对收益的预测和评估就容易和准确得多，投资者没有太多风险。

购买尾房，首先在价格、付款方式及谈判中有相对较大的主动性和议价空间;其次是相对于项目刚开盘时有意无意间造成哄热购买的销售氛围，接近尾声的项目销售会变得更客观、冷静;再次是尾房基本上都是现楼，房间本身的质量问题已经经过时间的检验，问题基本暴露出来，购房者可以心明眼亮，精挑细选，也可以让开发商进行返修，保证其内在质量，买房也买得更踏实。

买尾房要认真区分尾房、烂尾房和一般空置房，购房者应该仔细、客观判断开发实力、项目价值、未来居住环境及状况，从而可以有效避免购到“烂尾房”。空置房中还有不少是因积压、手续不全、历史遗留、拆迁周转等原因造成的闲置。人们在购买时只要照例查验开发商是否持有卖房所需的证件，并是否真实有效，就可避免损失。

在挑选尾房的过程中，也要认真比较，择优购买，切不可只图价格上的优惠而放过真正的实惠。在验收住宅时应仔细检查住宅设备、设施，正常了才可签字认可。避免购买建造质量差或缺乏具有竞争力的过于落后的物业。尾房在售出时，项目整体可能已经售出多时，相距政策规定的保修期可能所剩无几，购房者切不可掉以轻心，应该与开发商签署相关文件以防保修期内不保修，或出问题后卖方和物管单位可能拒绝承担责任，一定不能购买超过保修期的房产。参加房展会，不失为良策，开发商会在房展会上推出尾房，只要多走几个楼盘就有可能发现自己的所爱。另外，通过中介机构以“吃批发”的方式转售，或者由开发商或中介机构进行“吞吐”销售也是一个有效的途径，特别是随着三级市场的放开，尾房作为周转房在差价换房中将起到重要作用。

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