■方法一:租金回报率分析法
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三种方法算房产投资思维导图模板大纲
公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价
优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。
弊病:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
■方法二:租金回收期分析法
公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)优点:考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金回报法适用范围更广,可估算资金回收期的长短。
弊病:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。
■方法三:内部收益率分析法(IRR法)
公式:IRR=累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费
(备注:上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。)
优点:考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。
弊病:通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数,有升值的可能,也有贬值的可能。
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