二手房投资一定要谨慎 房产也有自己的"保质期"思维导图

房产有自己的“保质期”

房屋作为不动产，在人们长期的使用过程中，即使原有的房屋实物形态并不会发生很大的变化，但由于受到自然损耗和人为损耗的双重作用，房屋的内在价值也应该会逐年降低。同时房屋作为一种特殊的商品，不可能永无止境的可以用来消费，决定了房产有其自己的一个“保质期”，当房屋折旧到一定程度的时候，其价值就会变得微乎其微了。

从整个房产市场来看，近年来土地升值幅度基本要高于房子的折旧率，在房价一路攀升的情况下，很少有购房者会理性地去考虑房屋折旧的问题。“链家”市场专业人士认为，一般5至10年的房屋价值是最高的，因为整个小区配套设施、绿化、居住氛围逐渐形成需要5至7年的时间；而10年之后，房屋价值就会大大降低。

房龄差两年房价差1000

但很多出售者并没有意识到这个问题。从一些登记房源信息统计显示，同样地段的二手房，同样层次的装修条件，建于上世纪80年代的二手房报价与90年代建的二手房报价几乎完全一样。例如同样是位于安贞里区域的两套二手房源信息，一套建成于1987年左右，建筑面积58.4平方米，普通装修，报价36万元，相当于每平方米6164元；一套建成于1996年，建筑面积58平方米，普通装修，报价也是36万元，相当于每平方米6206元。建成年代早了9年，如果按折旧率5%计算，单价应相差300至350元左右，而这两套二手房挂牌单价却仅仅相差42元／平方米。很明显，众多的出售者只考虑地段，如果同一位置、面积相近，其价格就应该差不多，对房龄价差并没有形成认识。而在二手房市场发展较成熟的上海，二手房交易已经开始讲房龄价差，一般相差两年左右的房龄，其价格就要相差1000元／平方米左右。

二手房投资要谨慎

今年以来，大部分银行都出台了对于1990年之前的二手房实行禁贷的政策，对于房龄在5年以内的二手房最多可以贷到7成，5年至10年的二手房最多可以贷到6成，10年至15年的二手房最多只能贷5成，这对于京城的老房子成交来说是一个重大的打击。

从中延伸出的一些问题会困扰购房者：当没有得到银行贷款的支持时，是否有能力消费；银行之所以不给老房子放贷，可能其房屋自身的价值已经出现问题，极有可能会出现贬值，这就会让消费者对老房龄房子心有余悸。

因此，消费者在二手房交易过程中，一定要将房龄的因素考虑在内，尤其是二手房投资人士。一方面可以避免因为折旧率太高、价值大幅贬值、性价比不高而造成的损失；另一方面就是可以避免因为房龄问题引起的贷款不顺畅所造成的成交受阻，从而减少自己购房过程的一些无用功。