投资房产还是悠着点儿好思维导图

在这样的春天里，深圳房地产市场的温度也如天气般难以琢磨，年前还是门可罗雀的售楼处，突然在几天里变得热闹非凡。这是有数据为证的，据报道今年前几个月，深圳一手房的交易量同比上涨了180%左右，日均成交200多套，这已经赶上2006、07两年房地产狂热时期的水平了。来自全国各地的消息，似乎也在告诉人们楼市的"小阳春"来了。难道房地产真的开始复苏了？

我一向敬重的某报纸，这段日子的地产新闻版面，也让我感觉十分陌生。一向在新闻报道上以客观真实敢言著称的该报，房地产新闻竟然是整篇幅的"某某楼盘涨价开盘依然成为日光盘"之类的文章，令我还以为自己读的是广告版面，但仔细看报眉，没错啊，是地产新闻啊。假如该报没有"变节"的话，那房地产的形势变化，也太像深圳的鬼天气了。

我很想知道，那些在一天之内把开发商推出的楼盘全部抢光的购房者，到底都是些什么人。买房的无外乎两大类人，一是自住者，一是投资者。细分的话，自主者还包括"刚需"和不太"刚"的"需"，譬如急着结婚生孩子的主儿和想换个舒适窝儿的所谓二次置业者。投资者的目的大约也是两类，有买来出租的，有炒房的。我相信，那些"抢房"的人肯定不单纯是自主或者投资的某一类人，肯定是二者皆有，并且我的直觉是投资客不在少数。在商言商，在这里我只胡说一下，现在买房来投资是不是靠谱。

我一直认为，房产是否值得投资，归根到底，要看房屋的租售比。这也是房产的投资价值所在，只有租金的回报额才能决定你所买的房子值不值那个价。炒房是一种不靠谱的投资方式，房产如果仅仅成为一种炒作的筹码，即使炙手可热，疯狂过后也必然趋于平静甚至冷落。这就像是股票一样，中石油不是到过48元吗，而现在只能在10元左右徘徊。言归正传，什么样的租售比水平才值得投资呢？我以前的观点是1：200，也就是说，200个月的租金能够抵消房屋总价，那这个投资就是划算的。现在，考虑到低利率时代的来临，这个比例顶多放宽到1：250吧，而且不能再放宽了，毕竟利率不是一成不变的，也许过几年国家又要进入加息通道呢。

然而，以目前的房价，深圳有哪个楼盘能够达到这个租售比？以福田区香蜜湖片区一套120平方米单元房为例，房价大约200万，而租金顶多可以拿到每月4000，也就是说，租售比为1：500，这样的房价，能买来投资吗？再来看看报纸报道的那个"日光盘"：均价1.1万元，一套84平方米的房子，加上各种费用，总价约95万，而那个地段，这样一套房子，租金大约为2500元，如此可以算出租售比为1：380，这也远远达不到1：250的水平啊。

我很能理解那些急于买房来自住的人们，毕竟刚需是实实在在的，何况温总理此次在两会上的表态、广东的"十五条"等诸多因素，也着实让观望的人沉不住气。房地产在现阶段依然是我国的支柱产业，政府恐怕是不希望它萧条下去的，房价还能跌到哪里去？安居方能乐业，买了就买了吧。至于投资，恐怕还是悠着点儿好。