物权法集资房思维导图

物权法正式实施后，城中村的农民房、集资房等房产也将要确权并实现可流转，这意味着这些房产在补交一定的地价款后也将会成为可流通的商品房。在 20070328的深圳特区报上，已经看到农民违规抢建房补交罚款及地价款的公告，要补交罚款意味着什么呢?无非是罚款后就合法化了。乐观预计，二年之内，各地类似补交罚款及地价款的措施都会出台，也即是二年之内，这些房产都要合法的转为商品房了。

两个方面的原因造成目前城中村、集资房的价格非常低。在深圳，这些房子的房价只相当于可比地段房价的60%以下。一个原因是农民房、集资房本身的质量，无法和开发商成片开发的住宅小区相比;另一个原因则是由于目前大多数人对城中村的农民房、集资房的合法性及未来的安全性不放心，所以目前这些房产在市场上的流通价被低估。可以预期，一旦农民房、集资房可以登记确权并转商品房，则这个被低估的缺口将被弥补。

在深圳，农民房、集资房的预期收益率会如何?

从2004年来的经验看，这些房产的平均涨幅是与商品房的平均涨幅相当的。未来五年内，深圳市gdp预期年增长率为15%，商品房的涨幅应超过15%，从统计上看，农民房、集资房的涨幅也应跟上这个涨幅。但由于消费结构升级，人人想住得好一点，而农民房集资房的品质不足，可能会使其涨幅低于商品房的平均水平。

农民房、集资房登记确权的时间，会极大的影响收益率。越早确权，投资者可以越早得到按商品房产价的收益，因此对农民房、集资房的收益率帮助越大。由于投资这些房产不能办理按揭，从而也无法形成杠杆，所以，如果确权时间小于一年，则预期收益率将超过50%;如果确权时间超过三年，则预计投资农民房、集资房的年复利增长率将低于 30%，而且，年限越长，复利收益率越低。这是影响自有资金在股票、豪宅和农民房、集资房上分配的一个重要因素。

在深圳，投资这些房产，可以取得约3%以上的租金收益。考虑到农民房、商品房只须按年增长3%以上，就可以得到相当于银行贷款6%利率相当的收益，因此可以认为，投资这些房产是一种高安全性的选择。

综上所述，物权法实施带来了对农民房和集资房的投资机会;对安全性要求很高的资金可以考虑对农民房和集资房进行投资，如果运气好，确权快，则有可能在短时间内得到超额收益。对于个人投资者来说，一个例子是：用自有房产做按揭贷款买入集资房，用集资房得到的租金交自用房产的按揭。