公房同住人权益受到保护思维导图

江某民与李某娟系夫妻，育有一女江某秋，1983年江某民所在单位配给其位于徐汇区一处使用面积为18平方米的公房，承租人为江某民，1985年江某秋与杜某结婚，1988年生育一子杜小军，江某秋结婚生子后，经江某民同意，杜某及杜小军户籍迁入，1990年江某民单位再次分房，考虑杜某父子的户籍，将原公房调换为现位于本市静安区某处居住面积为40平方米、建筑面积为60平方米的公房，杜某一家三口也实际居住在此公房内至2010年1月杜某自己他处另购商品房搬出，但户籍一直在此公房内。94年房改时，该房内的户籍有江某民夫妇、女儿、女婿及外孙共5人。2010年5月江某秋因病过世，女婿杜某无意中得知，老丈人早在1994年就将静安区公房以自己的名义买下产权，并在2010年4月将该房屋出售给他人(房屋出售价人民币150万元)。杜某为此跟老丈人江某民交涉，要求分得自己的应得财产权益，而江某民认为，杜某不是售后公房的同住人，单位置换公房时也未考虑到杜某父子的户籍问题，对杜某的相应要求表示拒绝。杜某对此感到无奈，遂向法院提起诉讼。

本案争议的焦点是：以九四方案买下产权的售后公房出售后，杜某作为同住人，其权利是否受保护?

根据上海市高级人民法院的相关指导性文件规定，按上94方案购买的房屋，产权登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。

关于公房的购买对象，上海市《关于出售公有住房的实施细则》第四条规定，按成本价购买公有职工住房的对象为获得新分配住房的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18足岁的同住成年人。凡承租户内有多人的，应协商确定购房人;承租人死亡或迁离本处的，应变更租赁户名后，由同住成年人协商确定购房人。

关于同住人概念，上海市《关于出售公有住房的暂行办法》的问题解答之二规定，“同住人”是指本处有常住户口且实际居住三年以上(除特殊情况外)，他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。”对于新分配住房居住不到3年的租赁户，则以住房调配单和户口簿上的同住人为准。

另根据上海市高级人民法院相关民事问题的解答，就“按九四方案购买公有住房、具备可以主张产权共有条件的人，生前未曾主张权利的，其继承人能否主张继承共有份额中其应得的份额?”这一问题时回复“具备可以主张产权共有条件的人，如果其生前未主张房屋产权共有，则视为同意房屋产权归于产权登记人。”

黄方明律师认为，本案公房购买时，杜某之子杜小军因未年满十八周岁不享有购房资格，因此，只有江某民夫妻、杜某夫妻4人均符合公房购买资格，故杜某夫妻符合具体可以主张房屋产权共有的条件，但由于杜某老婆江某秋在其生前未提出主张，应当视作其对售后公房登记在江某民名下无异议，故江某秋不再享有售后公房的产权，杜某作为继承人亦无相应的继承份额，故此，售后公房符合享有产权条件的人实际为江某民夫妻俩和杜先生三人。

由于该售后公房已出售给善意第三人，杜某要求追回房屋产权的风险极大，因此，律师建议杜某起诉江某民夫妻，要求分割售后公房的售房款，并且，考虑到售后公房的来源是江某民原先分得18平方米公房调换而来，加之江某民对该公房存在其他出售成本的支出，法院在处理中，可能不会完全均等分割。

庭审过程中，双方进行了激烈的辩论,法院最终采纳了本律师的代理观点。