公房买卖细节问题事无小思维导图

同样是买房，公房转让只能通过公房承租权转让合同来进行，同时要获得公房所有人和房地产交易中心的同意或批准，双方再凭批准文件、租用公房凭证等到物业公司申请变更租用公房凭证以完成租赁权转让，这些都区别于商品房买卖。张先生不申请承租权变更，物业公司就不能进行变更，加之找不到张先生，承租权变更可通过诉讼解决。刘阿姨可起诉要求办理公房租赁的变更，届时即使张先生不出现，也可通过公告开庭、缺席审理等方式审理案件，张先生不出现也不影响法院的审理和判决。判决支持后，即可强制执行公房租用凭证的变更。

户口问题在商品房买卖或公房承租权转让中都是棘手问题。虽然公房中的户口事关动迁、户口迁入等实质权益，但户口迁移属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围，故刘阿姨不能通过民事诉讼的方式解决。这里还要特别说明的是，张先生母亲的承诺对户口迁出也不具有约束力。因此，本案中户口迁出的问题最好是通过协商解决。而关于多付房款的问题，可以通过诉讼途径要回。

签订公房承租权转让合同时，一要明确约定出售方办理承租权变更的时间和逾期办理的违约责任;二要明确约定户口迁出问题特别是违约金条款，因为户口迁出引发的违约责任纠纷法院是受理的。此外，约定以全部户口的迁出作为大部分房款的支付条件，也可以有效避免纠纷的发生。