上海法院关于公房承租权纠纷的调解处理指导手册思维导图

以下摘自上海二中院与上海律协编著的《社区常见法律纠纷调处手册》

公房承租权纠纷的调解处理

（一）公房承租权纠纷概述所谓公房是指所有权属于国家，实际使用人为个人，由相对独立的实体进行管理（如各地的国有资产管理部门授权某些房地产企业、物业管理企业对公房进行管理），或部队、学校等国有单位所有并自行管理的房屋。其中，公房权利人包括承租人和共同居住人（以下简称“同住人”）。按照上海市现行的相关规定，公房承租人是同公房出租人建立租赁关系的公民，承租人应持有统一印制的《租用公房凭证》。公房同住人是指公房承租人死亡或变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件限制。目前，上海仍有大量的公房，而公房承租权是公房租赁关系中的核心权利。按照上海住房制度改革方案，未列入可出售范围内的公有居住房屋可以进行承租权的转让，因此公房承租权纠纷主要表现为两大类型：一是承租权转让引发的纠纷，即承租人将承租权转让给同住人以外的第三人引发的纠纷；二是租赁户名变更引发的纠纷，即承租人死亡后，同住人之间为了如何变更租赁户名产生的纠纷或承租人与同住人协商一致将租赁户名变更给其中一个同住人产生的纠纷。公房承租权的变更不能随心所欲，必须遵守国家和上海市的相关法律、法规。公房承租权转让给第三人时，应当事先征得本处有本市常住户口的同住人的同意，并得到出租人同意。从维护同住人居住生存利益角度出发，未征得同住人同意的公房承租权转让合同，原则上应确认无效。但对于同住人已迁出、购买公房承租权的第三人已实际入住公房的，则应本着尊重现状的精神，合理保护该第三人的交易安全利益。公房租赁户名的变更，需要同住人之间或者承租人与同住人之间协商一致，并征得出租人允许。当承租人死亡，同住人协商不一致但都要求变更租赁户名的，由出租人根据相关规定指定承租人。

（二）公房承租权纠纷调解处理的原则和方法1.把握承租权转让的法律效力实践中，经常发生承租人将公房租赁权转让后，同住人以转让行为未经其同意而要求确认转让行为无效。从法律角度而言，公房承租权转让为公房租赁合同中承租人权利义务的有偿概括性移转，而承租人概括移转租赁合同的权利义务，应征得合同另一方当事人及出租人的同意。对这类纠纷调解时，应考察出租人是否同意及同意的方式，有时出租人虽没有明确表示同意，但其行为往往可视为追认转让。如原承租人转让前虽未征得出租人同意，但出租人事后办理了公房承租户名变更手续；又如原承租人转让前未征得出租人同意，但受让人已实际入住，并以承租人的名义缴付租金，出租人也予以收取的。这两种情形下，均可推定出租人已经知道或者应当知道承租权已转让，并事实上认可了该转让行为，转让行为有效。原承租人则负有继续保障原同住人居住权的义务，或另行提供房屋供其居住，或给予适当的住房补贴。2.认定原承租人死亡后可继续履行租赁合同的主体范围根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条第二项，以及原上海市房屋土地资源管理局《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（二）》第十二条的规定，公有居住房屋原承租人死亡的，其生前的共同居住人必须在该处有本市常住户口，才可以继续履行租赁合同。这是由于公房配给制度主要是为保障承租人家庭成员的居住利益，有户口的共同居住人一般是原承租人的近亲属，属于原公房配给制度的保障范围。但随着实际情况的发展，一些在该处无本市常住户口但与公房承租人有特殊关系的主体，也可具备继续履行租赁合同的主体资格。因此调解时，调解人员应熟悉法律法规，准确认定原承租人死亡后可继续履行租赁合同的主体范围。3.听取公房出租人的意见，适时邀请参加调解公房出租人根据公房产权人的授权并依据相关法律、法规对公房进行管理，因而对承租人、同住人的权利义务比较了解。根据有关规定，公房承租权无论转让还是更改，都必须征得出租人同意。因此在调解时，争取公房出租人的支持，适时邀请其一同参与，有助于促使当事人明晰各自的权利义务，缩小心理落差，本着实事求是的态度解决问题。例如，在承租人死亡，各同住人均要求变更自己为承租人的纠纷中，因《上海市房屋租赁条例》对于更改租赁户名的条件以及顺序均有详细规定，出租人参与调解有助于各同住人合理定位，缩小差距，化解因对政策不了解而产生的矛盾。

（三）有关公房承租权纠纷的法律规定