自己的“首套房”应该如何界定?思维导图

张先生几年前贷款购买了一套商住房，因为房子太小他一直想换房，去年国庆节前央行出台了新政，他看中了一套两居室，业主报价4万一平米，他认为房价太高一直憋着没买，等到年底央行降息后，张先生非常心动，但是自己名下这套房是商住房，不知道再买房能不能算作“首套房?”

专家解析：买房能否算二套主要看名下这套房的贷款是否已经结清，与房屋本身的属性没有关系。由于现在银行首套房的认定方式执行认贷不认房，即只要名下拥有1套住房并且已经结清贷款，再次买房就能算作首套房。案例中张先生名下的商住房如果已经结清了贷款，再次贷款买房使用商业贷款就可以按照首套房的标准执行。去年新政的出台极大的放宽了首套房的认定标准，加上央行降息后各家银行的首套房利率都有下浮优惠，因此像张先生这样具有换房需求的人在年初贷款买房是比较合适的。

童先生是北京人，去年底央行出台了贷款新政，童先生决定分别向两家不同的银行申请贷款，同时买两套房子。他看上的两套房价格都将近600万。他名下都没有房产或贷款记录，如果两套房都能算作“首套房”，那么可以节省一大笔首付和利息，但是童先生不知道两套房能否都算作首套房。

专家解析：如果购房人名下没有住房或贷款记录，同时申请贷款购买两套房，也只能有一套被算作“首套”。因此童先生购买的两套房只能有一套房享受到“首套房”的优惠。而且每家银行审批和发放贷款的速度和效率都不同，放贷的记录会录入央行的征信系统，被算作购房贷款记录，因此另外一套房自动即会被算作是“二套”，执行首付70%，利率上浮1.1倍的政策。

刘女士八年前在管庄全款买了套两居室，几年前她把这套房抵押出去买了一辆车。她想再换一套大房子跟父母同住，央行出台的新政放开了首套房的认定标准，她的房子是全款买的，现在抵押消费的贷款也已经结清，对于能不能享受到首套房政策，她一时拿不定主意。

专家解析：央行新政出台后，只要购房人名下有一套已经结清贷款的住房，再次购房都将被算作首套房。尽管案例中刘女士的抵押消费已经结清，然而会在她的个人征信里被记入贷款记录，因此再次买房时仍然将会被算作“二套房。”