防止“一房二卖”别忘记预告登记思维导图

去年9月，柳女士在市内某楼盘以7000多元/平方米的价格买了套房产。在和开发商签订了正式购房合同后，柳女士一共付了20万元现金。

后来，双方约定最后付款日期为2010年9月。就在8月中旬，柳女士接到开发商通知，房子已被卖给了别人。原来，柳女士购买的那套房产价格已上涨到9000多元/平方米。经与开发商多次交涉，得到的结果只有一个———无房可买。与柳女士遭遇一样的是，李女士在电话里说，她预购的房屋在缴纳2万元定金的前提下，仍被开发商卖予他人，并办理了房屋登记手续，李女士无法要回房屋，特咨询如何解决。

记者了解到，“一房二卖”是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。148律师表示，根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。房屋买卖合同的成立并生效是对交易房屋进行登记的先决条件，但是否取得房产证并不影响交易合同的效力。《物权法》实施后，公民买房时一定要到房产机关登记。为了防止房主或者开发商“一房二卖”，买房人可以在办理房产过户手续前根据《物权法》第二十条的规定向有关部门申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人(即买房人)的同意，卖房人无权再将房屋卖给出价更高的人。如果你买房时没有办理登记手续，而房主或开发商又把这套房卖给了别人，且房屋的产权登记在别人的名下，你就丧失了这套房屋的产权。但是，你与开发商的这份合同是有效的，你可以要求开发商承担违约责任，赔偿你的经济损失。不过148律师表示，虽然《物权法》中已制定了相应规定，但由于“预告登记”制度不能为广大购房者知晓并掌握，问题仍时有发生。“小区停车”问题仍然非常突出。上个月，148热线所接到的因停车问题引发业主与物业公司之间的纠纷，主要集中在车位如何分配、车辆如何停放、停车费用如何收取、汽车损坏如何赔偿等方面。刘先生来电说，其居住的小区新更换的物业公司要求有车业主办理小区出入卡，并一次性收取7月到12月的停车费。部分业主认为收费不合理而没有交费，致使车辆无法正常出入、停放。148律师给予答复，物业公司如此收费显然不对，可由业主委员会出面协商解决。在多方协调下，业主与物业最终达成协议，物业公司免去办卡费用，并减收一个月的停车费。

引用法条