房改房购买须注意房屋产权纠纷思维导图

房改房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。

家住玄武区樱铁村的周先生近期遇到了麻烦，他买下的一套房改房一年多了，但至今没拿到房产证。3月28日他去房子所属的房管所一查，竟然发现自己房子的性质是“承租房”，一年多来房租居然一直由原房主支付。在采访过程中记者发现，周先生的遭遇并不是特例，南京部分房改房在完成由“单位公房”向“商品房”转换后流入市场，由于房子本身关系复杂，加上部分中介违规操作，引发了一系列产权问题，许多业主数年苦等房产证无果。

“除了一份购房合同，我找不到其他东西能证明这房子是我的。”周先生说的购房合同是2006年10月签订的，这套房子面积72平方米，总价29.6万元。当时卖房人和中介告诉周先生，这套房子是单位的房改房，手续正在办。为了让周先生放心，双方在合同中约定中介负责在3个月内办好房产证，房款只要先付15万元，剩下的14.6万元和中介费都在房产证办好后支付。周先生又特地问了邻居，证实了房子确实是单位房改房，而且他楼上和楼下的邻居都拿到了房产证。

到了今年2月份，中介告诉他，房产证已经办好了，很快就能给他。但周先生到房管局一查，发现这套房子根本没房产证，周先生对此彻底失望了，拨打《淘房》热线寻求帮助。

根据周先生提供的信息，记者找到了这家中介公司。负责这起交易的经纪人说，这套房子是铁路部门单位的房子，铁路房管所一开始确实承诺3个月办好，但一直没有结果。他说，没有办好房产证的不止周先生一个，他们公司代理的几套房改房的房产证都没办好，他解释说这类房子的房产证都是一批一批地 办，但是不能给出确定的时间。

3月28日，周先生打听到原房主名字后，来到了铁路房管所查询。房管所告诉他，那套房子还没有参加房改，房子产权还属于原房主赵清的单位，一年多来赵清还在继续为这套房子交租金。赵清本人作为该单位的员工是有参加房改的权利的，周先生要想拿到房产证，必须由原房主向单位提出房改申请，经过单位批准才能办理。

据了解，南京市从1995年起就开始对住房制度实施改革，将公房以比较低廉的房改价格出售给个人，并给购买的个人办理房屋所有权证。后来，相关部门还相继出台了一系列关于房改房税费减免的政策，推动住房制度改革。据不完全统计，南京已有数十万套公房通过房改出售给了个人。 但在房改售房的前期，因职工房改购房频繁，当时没有办理单位房屋产权的变更，从而出现了“一房两证”现象，即职工持有个人房改房产权证，单位的“大证”又有已被职工购买的房屋记录。另外，还出现不少购房职工交齐房款后三四年或更长的时间没有拿到房产证的现象。职工购买了单位房改房后，再次出售的，又存在不同的限制，由此引起的产权问题更加复杂。

(1)购买对象不同。购买房改出售的公有住房的对象是有限制的，只能是承租独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。而在房地产市场上购买商品住房的消费者基本上是不受任何限制的。

(2)购买价格不同。房改售房的价格是受政府控制的，而市场上的商品住房的价格是由市场供求关系所决定的。

(3)购买面积控制不同。国家对职工购买房改公有住房的面积有一定的限制，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。

(4)上市出售条件不同。房改房上市出售有条件要求，如几年后才允许出售、优先出售给产权单位、出售前须原产权单位在出售征询表上盖公章或不能出售等，而购买商品房上市出售无限制。

(5)出售后收益分配不同。购买房改房后上市出售的收益分配是有限制的，总的原则是要给国家上缴一部分土地收益。