分析成本比较回报 今年投资房产重点关注写字楼思维导图

投资成本分析

价格比较

目前，上海出售型写字楼价格集中在1.3万-2.5万元/平方米之间，由于前段时间市场对于住宅投资热情持续走高，一些区域住宅、写字楼价格相差不大，甚至出现“倒挂”现象，即同区域内写字楼价格低于住宅价格。以武宁商圈为例，绿地和创网上显示其在售写字楼物业价格为2万元/平方米，而板块内住宅逸流公寓价格为2.5万元/平方米，泰欣嘉园网上报价达到3万元/平方米。

贷款利率比较

2007年12月21日最新调整后的金融机构人民币存贷款基准利率，一年期贷款基准利率由现行7.29%提高到7.47%，五年以上为7.83%。同时《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定第二套(含)以上住房“贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高……”。

1、贷款成本（由于第二套住宅与非住宅买卖贷款基准利率一致，此处值可共用）

2006年以后，上海写字楼市场一度供不应求，空置率一路走低，特别是传统CBD地区的甲级写字楼，一度低至2%左右。新上市中高档写字楼的预租率一般可以达到30%以上。

2004年甲级写字楼市场平均售价2.5213万元/平方米，租金为0.96美元/平方米/天。乙级写字楼市场平均售价1.14万元/平方米，租金为2.8元/平方米/天。到2007年甲级写字楼市场平均售价2.8156万元/平方米，租金为1.25美元/平方米/天。乙级写字楼市场平均售价1.25万元/平方米，租金为3.5元/平方米/天。甲级写字楼售价、租金涨幅为11.7%、30.2%；乙级写字楼对应数据为9.6%、25%。

2008年的写字楼市场由于轨道交通大改善，产品选择面将会更广，更多特色产品如创业园区等可供选择。写字楼市场外围化趋势明显。此外，小户型写字楼的灵活分割等特点也降低了投资者资金门槛。