外资大举进入写字楼整售市场 首现消化不良反应思维导图

限外令的出台令外资整售写字楼市场降温。目前整售市场的主力军是国有企业，但我们不妨把那些曾经在媒体面前频频曝光的“外资整售案例”一一翻出来，看看它们在中国投资写字楼的“幸福生活”。

在常规的报道里，人们的视线总是关照外资的收购动作，而忽略了这些交易结束之后的故事。写字楼，作为商用物业的一个重要形态，不论建造者还是购买者，在几经资本之手之后，最终要落实到“租”的层面。因而，还原它们的“租赁”情况，成为《新地标》关注的重点。

对于海外资本来中国购买写字楼，出于一致的观点是，它们追求的是物业和人民币双重升值。但这些所谓海外“热钱”在追求高回报的时候，往往过于急功近利。

《新地标》调查显示，大多数被外资机构整购的写字楼项目的入住率普遍不高。对于一个写字楼而言，这是最为致命的。

究其原因，也许是海外资本对写字楼的租金预期过高，也许是它们缺乏对写字楼的经营管理经验。但不可忽略的是，不论未来是通过REITs上市套现，还是倒手给下家，租金问题和出租率始终是任何一个写字楼最为关键的指标。因为，这直接反映在投资者的回报率账本上。

整售项目租金上涨30%

目前多数项目以出租形式为主，受政策影响，未来传统区域只租不售的项目将会逐渐增多，这对于区域写字楼市场品质的提升会起到一定促进作用。

从今年整售成交情况来看，成交主体均为国有企业，其主要原因是随着政府宏观调控的影响，外资投资写字楼等建设经营受到限制。另外，传统区域写字楼租金上涨速度迅猛，自持经营，对于项目本身的金融运作有较大好处，其获利空间会更大。

日本私募基金Re-plus投资华贸，美林正大签约中国红街等案例说明，外资目标主要集中在CBD、金融街、燕莎商务区，这些区域的项目一般地理位置优越，商务氛围浓郁，物业符合高端，而且租金上涨速度较快，投资回报率高。

位于CBD商圈的凯德置地租金报价一直维持在8.5元/天/平方米，低层的租金报价为7元/天/平方米，入住率达到70%，和去年租金相比浮动不是很大。华贸中心(论坛像册户型样板间新闻视频)的租金为11～12.5元/天/平方米，成交均价达到9～10元/天/平方米，入住率达到50%。中国红街目前租金在4～5元/天/平方米，入住率也达到了70%以上。

西环广场的租金报价为6～7元/天/平方米，成交均价达到5元/天/平方米，环比去年的租金上涨了1～1.9元/天/平方米，塔3的入住率达到了90%，塔1刚开始招租，并且在4月之前会有优惠活动。

从2007年开始，CBD与金融街的甲级写字楼租金稳步增长，国贸与嘉里中心接近满租。租金报价在40美元/月/平方米以上，成交价也在35美元/月/平方米左右。入住率在90%以上。而金融街的租金成交价超过了20美元/月/平方米，入住率大幅提升，部分项目接近满租水平。

从2008年CBD写字楼市场新增项目数量来看，供应量较大。环球金融中心WFC、北京IFC、侨福芳草地等项目都将于今年入市。另外，已封顶的京城第一高楼——国贸三期，预计于奥运后进入预租阶段，作为CBD绝对的地标，相信其办公部分将得到大型内资、跨国企业青睐。从CBD写字楼入住时间来看，主要集中于年初、年中、年底。为了缓解市场压力，很多项目从2007年已开始预租或预售。

转卖凶猛，空置偏高

外资、基金和国企整购可以通过对物业的后续经营，来实现稳定的投资收益。但外资机构并非写字楼运营专家，期望短期内转卖项目获利的投资欲望也很强烈。

众多整购写字楼的海外机构，都可以通过转卖大赚一笔。根据有关数据显示，麦格理转手上海新茂大厦的交易，账面净赚超过1.5亿美元，账面回报150%；2005年，高盛以1.076亿美元从新加坡凯德置地手中购得位于上海福州路上的高腾大厦，卖出后，获取了39%的升值回报。

中原地产写字楼部高级策划经理白伟认为：“综合经营情况、物业管理、服务配套、入驻企业的品牌等因素，会影响物业升值。”而且随着成熟区域内的商业用地逐渐减少，新增顶级写字楼的数量也会随之减少。

整栋购买，然后再打散出售，通过这样短期“倒手”，资金迅速回流，外资也可以获利匪浅。据悉，美林正大收购中国红街后，转手卖给小业主，目前售价在20000元/平方米。

业内专业人士认为：“随着人民币升值、奥运会的即将举行等利好因素影响，外资企业更看好中国的市场，倒手炒作也是获利最快的途径之一。”正因为整购写字楼的短线资金不在少数，高空置率对于海外机构来说似乎不足为惧。目前几个被外资机构整购的写字楼项目的入住率普遍不高：华茂中心开租一年来入住率仅有一半；凯德大厦易主近三年，仍有三分之一空置面积；西环广场塔3楼用做花旗办公，而塔1楼基本上完全空置。

外资进入写字楼整售市场后，对于提高项目的竞争力以及市场整体水准颇有益处，但是在降低写字楼空置率方面，似乎还没有见到明显效果。

天润置地副总裁王哲表示：“这与商务市场、经济发展和国家的宏观调控有关，集中放量虽然会影响空置率，但在传统区域，高档写字楼项目出租情况还是很好的，而且两年之内都会租满。

王哲认为：“目前的市场面临较大的压力，空置严重，以出租形式为主要经营模式属于正常现象，从长远收益考虑，确保品质的同时，保证资金回流。”有资料显示，北京2008年全年写字楼供应量约为137万平方米，其中供应较为集中的CBD、东二环商圈分别占到38%和31%。虽比2007年略有下降，但写字楼的租金将随需求的增长而继续小幅上扬。

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